项目的运作成败看策划

《项目的运作成败看策划》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、项目的运作成败看策划 在旅游地产操作中，策划的重要性首先表现在它是整个项目运作的起点。策划为旅游项目找到灵魂，是制定整个项目运作的总纲。可以说，没有旅游项目的成功操作，地产操作成功几乎只可能是一个神话。其次，策划在旅游地产这种较复杂的地产开发方式中，是科学决策的制度保证。我们在运作旅游地产案时，就特别强调旅游业的理论研究、用全球化的思想采购努力拓展决策视野、进行结构性的市场调查以及进行决策方案的博弈比较，这是超越直觉决策和经验决策的一种努力，可以让我们有更多胜算。 社会上有一种误解，以为策划无非是找一个概念进行炒作。其实，概念的产生可以

2、有巨大的差异。这就象一个围棋业余爱好者和一个九段高手看下棋一样，前者总缺乏一种旷古达今的穿透力和厚重感。我以为，仅仅有概念的炒作是不行的，而没有概念的旅游地产更是万万不行的，没有理性策划的旅游地产项目几乎是必败无疑的。 国内与国外差距在策划 中国已进入以“全球化思想采购致胜市场的时代”，充分学习西方市场经济运作的成功经验和操作模式，努力拓展决策视野，是旅游地产策划成功的关键。“一个好汉三个帮，一个策划三个桩”，一个策划案形成的三个部分是理论研究、概念采购、市场调查，三者缺一不可。 国内和国际旅游地产的主要差异在于中国旅游产品的结构性陈旧

3、，如有人戏称中国旅游是“上午看坟，下午看庙，上车睡觉，下车尿尿”，个性化旅游产品少、参与性不够、技术含量低等，这是旅游界常讨论的一个老问题，非一朝一夕可以改变。我们的旅游开发和旅游地产开发往往有过高的回报要求，这是中国的现实，也是策划的难题。我想，策划人多学习世界上成功的设计经验和市场操作经验，至少可以让我们少走弯路，我尤其反对那种关起门来大叫所谓创新的策划人。就象前一段的房地产操作一样，我深感忧虑的是，旅游地产开发可能成为一些投机者“狂挖小煤窑”的地方。 旅游地产潜力发掘靠策划 对于旅游地产的策划来说，旅游项目功能策划的成功是关键。在

4、中国传统旅游产品中，景观旅游占70％，这同国际旅游产品的发展潮流是有一定的距离的。策划的使命便是让中国旅游开发跟上世界旅游发展的步伐，真正开发中国新一代有生命的旅游产品，只有这样的地产运作才有生存之基。 另一方面，对于地产运作来说，区域性开发成功的关键是找到地块市场启动的“驱动引擎”，成功的房地产开发都是因为赋予了土地以不同寻常的意义，以旅游作为区域开发的“驱动引擎”，正是策划赋予土地以意义的方式。因此，策划几乎是旅游地产成功的灵魂。这是我们策划的真实感悟。 中国新一代有生命的旅游产品，就是根据中国旅游产品升级换代的特点，充分研究客源地

5、和资源地的市场结构，把握表现人与自然协调相处的世界潮流，借鉴发达国家先进的设计理念和运作方式，进行深度打理的可爱的中国风格的山水和休闲方式。 2004年我们共策划了三个旅游地产项目，即“湘西凤凰县秋千广场街区开发策划案”、“神农架木鱼镇民俗风情街区开发策划案”、“武夷山生态大峡谷区域开发策划案”，力求将现代旅游概念同地产开发相结合，取得了开发商、政府和专家的一致好评，目前，三个项目的规划、设计和建设都非常顺利，可以成为各景区的升级换代产品。旅游要打理自然与文化可爱的生态——同余秋雨对话录严忠明（此网页编辑时间：2004-10-2616:

6、26:07）  　   严忠明：您是马志民先生的老朋友。因为工作关系，我们一直在研究马志民先生，包括他的旅游建设及策划思想。我觉得较全面地把握马志民先生的思想，必须先破三个谜，这就是“锦绣中华”的成功之谜、马志民的个人魅力之谜、马志民选择白鹭湖度假村项目之谜。您也许可以谈谈您对马志民先生的理解。余秋雨：马志民先生是开拓中国旅游事业的先行者，不光是在主题公园上，而是在开拓整个旅游事业上，这是最有价值的了。他当时在泥泞遍地的华侨城开始他的事业的时候，实际上他最早察觉到中国的社会经济结构、产业结构正在发生深刻的变化，他在一个当时还没有余暇来游

7、山玩水的民族当中，提出了一个理想，同时也在打造一个理想蓝图。改革开放以后，很多人还没有想到旅游的时候，他想到了，这是产业结构的变化。同时他相信这个会赚钱，会带来经济效益，这是经济结构的变化。他相信中国有一批人可以进行文化旅游了，他便提前做，建造人们旅游的乐园。他认识到了新的所谓特区，正可以建立一个中国产业结构中新的、从未有过的旅游项目。“特区”这个概念不是说纯粹模仿香港，实际上是在中国的社会结构中出现了一个新的组合，这个组合当中有旅游一大块，所以深圳特区后来成为大家所参观、考察、学习的地方，他们来的时候，可能没有想到旅游是他们要学的一块

8、，但是他们离开的时候一定把华侨城的概念带走了。因而马总个人的人生价值和意义中非常重要的一点是，在我们改革开放过程中，他给中国带来一种视野，还不是仅仅对华侨城，也完全是对深圳，实际上这个视野属于中国的。他当时