天府长城物业管理方案（丽日清风）

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1、天府长城一期物业管理方案编制：深圳市长城物业管理股份有限公司成都分公司编制日期：2004年5月12日60目录第一部分提高物业管理水平的整体设想和策划03第二部分管理处管理模式、工作计划和物资装备12第三部分管理人员的配备、培训、管理21第四部分财务管理及经费收支测算31第五部分日常管理35第六部分物业维修养护计划和实施54第七部分社区文化建设5760第一部分提高物业管理水平的整体设想与策划第一章项目调研【“天府长城”是一个集居住、商业、教育、卫生、康体、文化等于一体的超大型复合地产项目。项目总占地1600余亩，居住用地1000余亩，拟开发面积近70

2、万平方米；其中，居住面积50余万平方米，商业面积约10万平米（其中，有4万余平方米的开放式休闲商业街）、公建面积约10万平米；规划户数4000户，1.2万余居住人口；计划投资15亿，分5期连续滚动开发，开发周期约5年。由深圳市长城地产（集团）股份有限公司和四川华神（集团）股份有限公司两家上市企业共同投资开发。本项目是属于“天府长城”一期】一、住宅部分：经济技术指标：规划建设净用地39861.09㎡，规划总建筑面积74659.66㎡，总户数433户，建筑密度26.1％，绿化率31.28％，机动车位268个，非机动车位452个。环境规划：采用“一心、三

3、轴、七组团”布局：“一心”——即位于居住区中心的半椭圆形广场，是小区的标志性中心景观和小区居民的主要室外活动场所。“三轴”——即以小区三个人行出口到中心半椭圆形广场所形成的三条小区道路。“七组团”——即七个院落空间。建筑形态为全多层6+1低密度异型框架住宅，拥有36种经典户型，并以120—140平方米为主力户型。交通组织：居住园区设三个出入口，各出入口均可直到中心景观，并全面实现人车分流。机动车由商业街一侧规划道路车行入口直接进入半地下车库，并由东侧建筑底部架空层单向出入，保证了园区的环境品质；自行车库设于出入口处的底层架空层或半地下室，可保证停放

4、的方便性和园区的规整性。园区道路设计同时亦充分考虑无障碍设计。智能化配置：“天府长城”60配置了小区公共安全防范系统、信息通信系统、家居智能化系统、建筑设备监控系统等为业主生活品质提供了保障。二、商业街部分：规划建设净用地22643.98㎡，规划总建筑面积30428.05㎡，建筑密度44.78％，绿化率27.2％。第二章管理目标－－构建“温馨社区”根据深长城人民南延线项目市场调查研究报告显示：天府长城一期购房总体中文化程度为本科大专的分别占29%和26%，高中/中专以上的占79.5%，业主文化素质相对较高，具有理智、重情、易接受新事物的特征。开展

5、物业管理工作，就必须高度重视他们的情感需求、服务需求及主动参与社区建设的愿望。小区的环境规划也强调人与自然、人与人之间的和谐，所以我们拟构建的“温馨社区”的人居理想模式，强调由物化管理上升到文化管理，实现传统家居工作理念与现代生活方式高度共融。文化管理涉及两个层面，一是通过多种交流形式促进物业管理人与小区成员之间的正常沟通，激发社区成员共同参与建设社区人文环境的积极性。二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念，进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用部分物业中，进行约束和引导，以降低管理难度，提升管理效果。我们的设想是：一、倡导“全员参与”的管

6、理文化：在管理处内部我们强调职员在合理分工基础上的充分合作，例如在保洁方面提倡“人过地净，全员保洁”，安全管理方面提倡“全员防范，全员消防”等，以多层面的共同参与和协作来弥补管理上的缺项和漏项。在社区内，我们推崇“为客户节约每一分，让客户满意多一分”的管理理念，实现“管理开放，开放管理”60。把热心社区公益事业的社区成员组织起来，参与社区的安全管理和社区文化建设。此外，我们还将借鉴行业内的成功经验，实施“管理报告制度”，如实向客户报告综合管理服务费的收支使用情况，以及治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作情况，真正做到尊重客户权益。二、推广“

7、平等互动”的服务文化服务连着客户和物业管理人，我们对两者关系的定位是：建立在权利与义务对等基础之上的合法契约关系。建立这种认识能使职员真正尊重自身的工作，产生服务热情，自觉尝试去寻找满足客户期望的恰当方法，提供发自内心的“微笑服务”。客户在享受服务的同时提出改进意见，服务产品的供方和需方均保持愉悦的心境，服务水准在平等互动的基础上得以提升。三、营建“和睦亲善”的社区文化社区文化是物业管理人与社区成员共同创造的、具有社区特色的精神财富和物质形态的完美结合，社区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“和睦亲善”的文化氛围，以取代社区中正在蔓延的“人情沙

8、漠”。我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带，建立崭新的社区公共秩序。我们将围绕“爱国主义、环境保护、社区科普、全民健身