苏州吴中区房地产市场研究报告

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1、城市篇区位解读东临上海，接受上海经济辐射北依长江，长三角重要经济中心之一西抱太湖，风景旅游城市接壤无锡，苏锡常都市圈重要城市历史悠久，国家历史文化名城重要经济城市风景旅游城市历史文化名城苏州全市近年GDP及增速2001年以来苏州经济一直保持着高速发展的势头，2004年以后，由于受到国家宏观政策的影响，经济软着陆，苏州GDP增长速度有所缓减，但2006年以来苏州经济依然保持15%以上的较高增速。在全国各大城市中，苏州经济总量近几年保持第五的位置，且随着其经济结构的调整，仍有较大发展潜力。国民经济走势人均可支配收入与人均消费支出苏州市在经济发

2、展的同时，人民生活水平也得到稳步提高，人均可支配收入和人均消费支出都呈稳定增长态势。近几年来，苏州市人均可支配收入及人均消费支出均保持在13％左右的幅度增长。三角城市GDP对比对比长三角16个城市，上海市GDP依然遥遥领先于其他城市，并突破1万亿大关，苏州排名第二。三角城市人均可支配收入对比2006年苏州市城市居民人均可支配收入继续居长三角第6位。城市人口2003-2006年市区户籍人口增幅同比上年增幅分别为21>.1%、1.79%、1.97%、2.06%，人口增幅逐年上升。古城区相城区吴中区新区工业园区东园（加工制造业）北廊（交

3、通走廊）南景（风景区）西区（新兴产业创新平台）城市格局轨道交通规划1号线：起点在天平山东侧灵山路站，终点在金鸡湖钟南街站，途径苏州乐园、市政府、苏州大学、园区商贸中心。线路长26.1公里，设站24座，计划2011年建成。2号线：起于相城京沪高速铁路苏州站，由北至南沿古城区西外域河纵横市区，止于吴中区迎春南路，途径平江新城、火车站、石路、沧浪新城。线路长27公里，设站22站，计划2012年建成。3号线：起于沪宁城际线路苏州新区站，经古城区南面横穿苏州市区，途径高新区中心、吴中区、工业园区，止于沪宁城际铁路唯亭站。全长43.5公里，设站31座

4、，计划2020年建成。4号线：起于相城区旺埂上村，途径苏州火车站、北寺塔、观前街、南门、石湖风景区、国际教育园，止于吴中区苏旺路。线路长31.2公里，设站22站，计划2020年建成。本案城市认识苏州地理位置优越，自然、人文资源丰富城市经济保持强劲发展势头市民收入稳步增长城区人口增长快速城市主体格局已经成型，吴中区定位城市风景带依托旅游资源轨道交通推进城市外扩经济发展、城市建设是房地产的源动力产业人口导入、城市外扩有利于拉动房产消费需求城市房产篇苏州大市——市场供应2006年以前，市场供应不断放大但2006年施工面积增速减缓，竣工面积出现下

5、滑苏州大市——供求对比市场需求稳步提升“供过于求”状态在2006年得到改善03年以来，苏州市区年居住用地出让面积在550万平方米，楼面面积年均在600万平方米左右。06年居住用地出让量有所增加，07年年初进行了大规模的土地出让，预计07年总量将突破06年水平。出让土地规模受土地供应所处区域、物业类型等结构性因素影响，近年来，居住用地出让楼面地价保持在1800~1900元/平方米。从对同区域地块的跟踪研究分析得到：土地价格在不断上涨，特别是发展利好多、发展潜力大的区域，涨势明显，如规划中的相城CBD区域、主城区等。出让土地价格城市中心区土地

6、渐显稀缺，土地出让向郊区化发展。06年苏州市区居住用地出让，原城区（金阊区、沧浪区、平江区）所占比例仅为8％，本地块所在的主城区则仅约为5％，供应量很小。土地出让区域分布从出让地块的平均容积率来看，06年原城区出让居住用地平均容积虑为1.25，主城区内平均容积虑则平均在1.0以内，物业类型以联体别墅和多层为主。出让土地容积率市区住宅市场分析2004年苏州市区房地产市场快速发展，商品住宅成交量与成交价格都有着较大幅度的提升。05年，受国家宏观调控影响，市场进行了调整。商品住宅的成交量有所下降，但价格保持平稳增长。06年，市场回暖，量价齐升。

7、从2007年1季度市场情况看，苏州市区商品住宅仍保持平稳增长态势，部分区域，甚至出现价格快速增长的情况。由于土地供应量偏大，预计未来1~2年苏州市区商品住宅整体房价仍将平稳提升。分析06年苏州市区各区商品住宅预售面积，园区、吴中区在150～160万平方米之间，各约占市区总量的27％。原城区为110万平方米，该区域住宅成交主要集中在古城区周边的三个新城，以沧浪新城项目上市最为集中，原城区内的主城区板块（即不含三个新城的区域）所占份额则相对较小，约占市区总量的7%，即44万平方米。结合近年量数据分析得到，主城区商品住宅年均预售面积在35万平方

8、米左右。市区住宅预售面积比较苏州市区各区域商品住宅预售均价，园区以6140元/平方米高居各区之首。如果从沧浪区、平江区和金阊区分离出成交价格较低的三大新城，主城区的商品住宅预售均价将超过园区。