上海中房三林城商业项目整体规划策略定位报告

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1、中房三林城商业项目策划定位报告上海上实置业投资咨询有限公司根据上实投资顾问与贵司领导初步接洽，上实投资顾问十分有幸能参与中房三林诸商业项目的定位研究，并提交本次初步提案。本次提案由于时间紧，我们仅侧重从整体市场、整体定位和整体运用三个方面进行了初步调研。我们更希望能通过本次交流，可以深入合作，对项目开发中所涉及的更具体的市场定位、功能规划布局、招商经营等课题进行深度合作。上实投资顾问作为中国第一家走出国门、走向世界的房地产全程策划/营销与招商代理顾问公司，于2005年始为中国首个国际地产项目——俄罗斯圣彼得堡波罗的海明珠

2、综合社区提供全程服务，自此成为国内首家走出国门，整合国际资源，具备国际操作水平的营销策划和代理商。上实投资顾问的主要专业服务包括市场研究、投资决策、前期策划、全程营销、商业策划与代理、广告企划等全程顾问服务。走过的5年来，顾问业务年增长率超过620％。上实投资顾问案例包括海上海、俄罗斯波罗的海明珠、合肥新天地商业中心、江苏蓝波金典、郑州家和万世、苏州南城星座等项目。上实投资顾问一贯秉承文化创新地产的理念，将创意、文化和艺术融入地产项目，创造更高价值。上实投资顾问20081>.1.31行政纪要世博综合博览区三林世博

3、功能区整体规划：从区域功能划分来看，由于2010世博会的召开，本项目所在区域规划为三林世博功能区。区域划分：按规划，三林世博功能区依托世博园区建设，以旅游会展和现代居住为主导功能，下辖南码头路街道、周渡街道、上钢新村街道、东明路街道北蔡镇、三林镇，行政区域面积80.01平方公里。功能定义：2010年上海世博会规划红区3/4面积和场馆区2/3面积位于该区域内。现有常住人口为84.2万。三林世博功能区不仅是世博综合博览区的大配套区，更是整个世博会的影响与价值联动区域。三林世博功能区的基础作用：1）板块联动2）配套服务1）价值

4、转换：世博会的价值绝不仅在会议期，更在结束后持续发挥更广泛的作用和更深刻的影响。大量的信息流、资金流、产业流，都将转化为巨大的价值流沉淀下来。而三林世博功能区无疑就是价值转化的最前沿阵地！最受惠区域！2）功能创新：利用价值转换，实现产业、技术、服务等多方面的创新。扩大与深化世博会的影响。3）区域升级：带动区域整体形象升级、产业经济升级、文化消费升级、生活质量升级、最终实现区域综合竞争实力的升级。乃至带动整个浦东和上海的城市再升级。三林世博功能区的深化作用：1）价值转换2）功能创新3）区域升级策划的前提项目位于独一无二的世

5、博功能配套区，给出什么样的策划方案才是为其“量身打造”的最适合的方案？所处三林区域发展现状、业态档次水平、消费购买能力等，都与项目的开发目标存在较大的落差。现实与目标之间究竟改如何平衡？三块地究竟改单独出击？还是该整体联动？又该如何联动？这种联动在项目定位和功能布局上的具体体现在哪里？对于包含多种产品、多种业态、多种经营模式的复合性商业地产开发项目，在市场推广上如何进行整合？如何做到统一？首先思考四个核心问题ABCDQuestionQuestionQuestionQuestion从四大问题推导四大策划切入点1、方案必须紧

6、扣世博会这个最大优势。基地位于世博功能区就是项目本身的最大优势，必须最充分地挖掘和利用。与世博会紧密挂钩价值联动与深化区是三林区域配套？是世博功能区配套？还是上海城市特色商业服务配套？2、在现实与目标之间确立定位的坐标。跳出区域配套市场打造城市特色商业是复合地产开发？是商业业态的升级？还是服务与消费模式创新？如何整合？3、整体联动才能建立核心的竞争优势。功能布局三位一体区域价值相辅相成兼容卖场、百货、餐饮、休闲娱乐、文化艺术、商务办公、及社区服务等多种功能4、大主题、统一推广、整体包装出击。找到一个核心概念整合所有价值元

7、素商业篇思路框架项目定位思考路线租售价格定位经营管理定位业态分布定位定位切入点目标客户定位营销策划定位经营客户投资客户宏观环境影响周遍商圈态势区域商圈业态区域商业态势世博辐射圈与项目关系商业能级与住宅辐射关系项目交通条件上南东明路商业环境三林商业状况城区及郊区以及世博区关联项目认知常规策划缺陷经营功能定位!市场篇MARKETPART1.供求关系分析——市场需求旺盛，供求比合理对07年的上海商业用房的供求关系我们发现，总体呈现供不应求的态势。至07年下半年，由于受到宏观政策调空等方面的影响，以及年底的传统淡季影响，供求比有

8、所下降。宏观环境影响2.供应量分析——供应量增加，主要向外部扩散下半年度供应量持续走高，整体供应量集中在非中心城区。商业用房在不断的向外部区域扩散。3.成交量分析——成交量平稳，非中心区占主导商业用房的成交量整年保持平稳，市场去化稳定。非中心区域的成交为主导。4.成交价格分析——价格走势上扬，中心城区涨幅大12月份全