广安市城区基准地价更新技术报告-2011年

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1、目录广安市城区土地定级与基准地价更新项目技术报告项目单位：广安市国土资源局编制单位：四川广安金地地产评估有限责任公司编制时间：二○一○年十二月目录目录第一篇概述1第一章城镇土地定级估价对象概况1第一节广安市自然、经济、社会条件1第二节广安市城区概况12第二章城市规划概况18第三章土地定级估价的理论基础与原则33第一节土地定级估价的理论基础33第二节土地定级原则37第三节基准地价评估原则39第四章基准地价更新技术方案41第一节基准地价更新的范围、内容与任务41第二节基准地价更新的工作依据、技术路线

2、与方法42第二篇土地定级篇48第一章土地定级资料的收集及整理48第一节土地定级资料收集48第二节土地定级资料整理53第三节工作底图的制作55第二章土地定级因素选择及权重确定57第一节定级因素选择的原则59第二节选择确定土地定级因素、因子体系60第三节土地定级因素分析63第四节土地定级因素因子权重确定69第三章土地定级因素因子整理及量化80第一节土地定级因素因子整理及量化的原则与方法80第二节商业、住宅与工业用地定级因素因子整理及量化82第四章土地定级单元划分和单元分值计算181第一节土地定级单元

3、划分及绘制单元图181第二节土地定级网格分值计算183目录第三节定级网格总分值计算与总分值图编绘194第五章土地级别评定195第一节土地级的初步划分195第二节土地级差收益测算200第三节土地级别确定与土地级别总图的编制208第三篇基准地价评估篇212第一章样点地价资料的调查及整理212第一节样点资料的调查与整理212第二节地价评估参数的调查与确定217第三节土地还原利率的确定222第二章基准地价评估230第一节样点地价评估方法简介230第二节基准地价评估240第三章基准地价修正体系编制269第

4、一节基准地价系数修正表的编制269第二节其他修正系数表的编制299第三节基准地价与宗地评估304第四章基准地价及修正体系验证305第四篇基准地价更新成果应用建议309第一章基准地价更新成果的应用范围与方向309第一节广安市城区基准地价主要成果309第二节基准地价成果应用范围与方向309第二章基准地价成果应用的技术途径323第一节广安市城区特殊区域基准地价的确定323第二节成果应用与动态管理324第三章地价管理政策与地价管理制度327第一节地价管理政策327第二节地价管理制度331第一篇概述第一篇

5、概述第一章城镇土地定级估价对象概况第一节广安市自然、经济、社会条件广安市位于四川省东部，是中国改革开放和现代化建设总设计师邓小平同志的故乡，素有“川东门户”之称。其东、南两部分与重庆市的垫江县、长寿县、渝北区，合川市接壤，西部与遂宁市蓬溪县和南充市嘉陵区、高坪区相邻；北部与南充市的蓬安县和达川地区的渠县，大竹县为界。地理坐标约为东经105°56´～107°18´，北纬30°01´～30°50´之间。东西宽130公里，南北长90公里，幅员面积6344平方公里，辖广安、岳池、武胜、华蓥、邻水五个区、

6、县（市），83个镇，91个乡。一、自然概况广安市地处中亚热带湿润季风气候区，冬季有秦岭、大巴山阻挡，因西伯利亚来的冷空气侵入；春季有东亚季风穿越华蓥山形成焚风效应，盛夏受西太平洋副热带高压控制较深，春末夏初和整个秋季受冷暖气团交绥区影响，因而广安气候的基本特征是：四季分明、雨量丰沛、冬暖夏热。春早、夏长、秋短。湿度大、日照长、霜期短、风力小。广安市年降水量1200毫米左右，平均气温17.1℃。全年月平均最高气温主要在夏季的7～8月份，最低气温是冬季的1月份，地形地势对区域性气候有很大影响。由于华

7、蓥山脉的亘起，对区内气温和湿度及降水在空间上的不均匀性都有一定影响，华蓥山以东，气温比全区域平均偏低约-333-第一篇概述0.4℃，相对湿度比全区平均增大约2％；华蓥山以西的广大区域，其气温比东南部平均偏高约0.5℃，相对湿度则比东南一带平均降低约3％。华蓥山区降水量充沛，华蓥山以西的广大中西部区降水相对较少，而华蓥山以东的东南一带则介于两区之间。二、地形地貌广安市地处四川盆地中东部，（地势东高西低）以丘陵地形为主，其东南跨华蓥山中低山山系；中部和西部为连绵起伏的丘陵，其间有嘉陵江、渠江汇流穿越

8、，以华蓥山为界可将全区分为两大地貌单元：西部为浅丘平坝区，东部为深丘平行岭谷区。东南一带，因跨涉川东平行山系，有两支北北东向的条形山地出现：一支属著名的华蓥山脉，另一支属铜锣山脉。区内丘陵，被上述两条形山脉分割亘阻，分成三片。范围最大的一片，连续广布于华蓥山以西，属通称的“川中丘陵区”的一部分。其余的两片均属惯称的“川东丘陵”，其一位于华蓥山与铜锣山两山脉之间的邻水县城至合川流水镇一带，面积381平方公里；另一片在铜锣山以东的九龙场一带。全市地势大体是东南部高，中西部低，但内部因地形类别及其相互