灌南县基准地价更新技术报告

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1、如东县灌南县城区土地级别调整与基准地价更新技术报告如东县邳州市国土资源局江苏省苏地信房地产咨询评估咨询有限责任公司二○○七年十一二月目录第一章引言1第二章技术路线、程序与方法3第一节技术路线与程序3一、技术依据3二、技术路线3三、技术程序6第二节技术方法7一、地价区段划分方法7二、样点地价测算方法8三、区段地价测算方法8四、区段地价修正体系建立方法——特尔斐法（Delphi）9五、建立如东县灌南县地价动态监测与基准地价更新系统10第三章地价区段划分12第一节地价区段划分的原则12一、地价区段划分的原则12二、地价区段的划分要求13第二节地价区段划分的程序与方法13一、地价

2、区段初步划分13二、实地踏勘与专家评议14三、地价区段验证15第三节地价区段成果整理17一、建立地价区段空间数据库17二、地价区段划分结果17三、地价区段的编号18四、面积量算21五、编制地价区段登记表23六、部分区段介绍23第四节地价区段划分结果分析41一、区段分布情况分析41二、新旧区段对比分析44第四章地价监测点资料更新与数据库的建立46第一节地价监测点补设的原则与标准46一、地价监测点的补设原则46二、地价监测点的补设标准47第二节地价监测点复核与补充设立48一、地价监测点的复核48二、地价动态监测点的审核与确定48三、地价动态监测点数据库的建立51第三节地价监测

3、点结果分析51一、监测点分布状况分析51二、监测点新增、灭失情况分析53第五章市场交易样点整理及其数据库建立工作57第一节房地出租、房屋出售资料整理分析及其数据库建立57一、样点地价资料统计分析57二、样点地价资料数据库建立58第二节土地使用权出让、转让、租赁资料整理分析及其数据库建立59一、样点地价资料统计分析59二、样点地价资料数据库建立60第三节征地、拆迁、开发样点资料整理分析及其数据库建立60一、样点地价资料统计分析60二、样点地价资料数据库建立60第六章样点地价测算与修正62第一节评估参数的设定62一、还原利率的确定62二、房屋重置价的确定66三、容积率修正系数

4、的确定67四、土地开发程度修正标准的确定68五、其它估价参数的确定68第二节监测样点地价测算70一、商业用地地价监测点评估70二、住宅用地地价监测点评估71三、工业用地地价监测点评估71第三节市场交易样点地价测算72一、利用房地出租资料测算样点地价72二、利用房地出售资料测算样点地价73三、利用土地出让资料测算样点地价74四、利用征地、拆迁、土地开发资料测算样点地价74第四节样点地价修正与样点地价图编制74一、样点地价修正75二、样点地价图的编制77第七章区段地价测算及基准地价确定78第一节利用监测点地价资料测算区段地价78一、商业用途区段地价平均地价测算78二、住宅用途

5、区段地价平均地价测算79三、工业用途区段地价平均地价测算80第二节区段基准地价内涵的设定83一、基准地价83二、区段基准地价的内涵83三、区段基准地价的设定条件83第三节区段基准地价的确定85一、基准地价确定的原则85二、基准地价的确定方法86三、商业区段基准地价的确定86四、住宅区段基准地价的确定87五、工业区段基准地价的确定89第八章区段基准地价修正体系建立91一、影响地价因素选择91二、宗地地价影响因素权重的确定93三、各因素影响地价修正幅度的计算94四、基准地价修正系数表及指标说明表编制99五、其它单项因素修正99六、楼层修正系数103七、商住综合用地评估方法10

6、4第九章土地级别划分与确定105第一节土地级别划分的原则与方法105一、土地级别划分的原则105二、土地级别划分的方法105第二节土地级别初步划分105第三节土地级别验证与确定108一、土地市场交易资料验证108二、土地级别最终确定109第四节级别基准地价测算与确定109第十章基准地价更新成果特点分析与应用112一、成果更新的特点112二、成果应用建议115江苏省苏信地房地产咨询评估咨询有限责任公司第十章基准地价更新成果特点分析与应用第一章引言2006年，国务院下发了《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发【2006】31号），要求各级各部门进一步强化土地价格管理、规范地

7、价公布制度、引导经济结构的调整、经济增长方式的转变和土地资源的集约利用。为了切实履行国土资源部门参与宏观调控的职能、及时掌握地价变化情况、加强土地市场的动态变化分析、建立土地市场快速反应机制，江苏省国土资源厅于2007年4月29日发布了《关于全面建立全省城镇地价季度动态监测与基准地价更新制度的通知》，要求各个市县开展城镇地价季度动态监测与基准地价更新工作。由于如东县灌南县近几年的经济发展、基础设施建设以及政策调整，原有的土地级别与基准地价更新成果已不能满足日常管理需要，及时进行地价动态监测与基准地价更新工作已经是当务之急，其目