南县城镇基准地价更新技术报告

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1、南县城镇基准地价更新技术报告南县国土资源局南县南湖地价评估咨询有限公司二Ο一一年十一月南县城镇基准地价更新领导小组组长：石录明副组长：周曙光、李绍谦成员；周建中、李罗兵、陈选球、彭庭柱、陈忠民、曾志威、彭华、罗高辉、汤伟文、叶大军、肖东君办公室主任：汤伟文办公室副主任；戴玉泉南县城镇基准地价更新技术小组总负责：汤伟文技术负责：杜胜凡、戴玉泉内业测算：刘丽云、张晓云、刘念图件编制：曹嬉媛、宋志宏报告撰写：张晓云、杜胜凡报告审定：汤伟文、戴玉泉报告校对：刘念、曹嬉媛目录第一章概述1第一节南县概况1第二节南县县城概况5第三节基

2、准地价更新工作概述6第二章资料收集与整理17第一节资料收集的基本原则17第二节资料收集的程序18第三节资料收集的内容18第四节资料整理汇总20第三章　均质区域划分及级别调整21第一节土地定级原则21第二节土地定级的技术路线22第三节均质区域的划分24第四节样点地价的测算26第五节　土地级别的确定43第四章　县城规划区基准地价47第一节基准地价更新的方法47第二节　基准地价内涵设定48第三节　基准地价的确定52第五节基准地价成果分析60第五章宗地地价修正体系66第一节体系设计66第二节　宗地地价修正系数表的编制68第三节　

3、宗地地价修正体系72第四节宗地地价修正体系的应用84第六章乡镇基准地价评估93第一节乡镇情况简介93第二节乡镇分等97第三节乡镇基准地价103第七章　基准地价更新成果的分析与应用110第一节成果的内容及特点110第二节　成果的应用111第一章概述第一节南县概况一、地理位置南县位于湖南省北部，洞庭湖西北部，是益阳市辖最北端的县级行政区。南县地处东经112°10′53″至112°49′06″，北纬29°03′06″至29°31′37″之间，县境东北部、东部与华容、岳阳紧邻；南部与沅江接壤；西南濒松澧洪道与汉寿、常德相望；西部

4、与安乡交界；北部与湖北石首毗连。县城南洲镇东距沿长江开放城市岳阳100公里，南离省会长沙200公里，与长株潭经济圈相邻，北到长江黄金水道30公里（图1-1）。图1-1南县区位图二、行政区划、人口及交通南县东西跨62.78km，南北跨52.73km，土地面积1065km2，占全省土地面积的0.51%。2005年，南县将20个乡镇调整为12个乡镇（10个镇、2个乡），分别为南洲镇、华阁镇、明山头镇、乌嘴乡、青树嘴镇、茅草街镇、三仙湖镇、中鱼口乡、浪拔湖镇、麻河口镇、武圣宫镇和厂窖镇。南洲镇为县人民政府所在地，为全县政治、经济

5、、文化中心。图1-2南县行政区划图2010年末，全县总人口69.12万人，常住人口62.4万人。人口自然增长率为3.81‰。南县交通便捷，省道S202、S204和S306相交于此，有茅草街千吨级港口。茅草街大桥、省道S204复线工程已建成通车，杭瑞高速公路即将建成，益南高速公路也已启动。水上运输比较发达，松澧洪道、藕池河与南茅运河贯穿西部和中部地区，县域内重要港口茅草街港是湖南省十大港口之一，千吨级船泊可直驶港口，并且各类条件优于其他内河港口，是洞庭湖水系中的航运枢纽之一。县域水陆交通便利，为湘北重要的交通枢纽。三、自然

6、地理条件（一）地形地貌南县地处长江中下游，由洞庭湖淤积而成。地势自西向东南微倾，平均海拔28.8米，高差不足10米，除明山、寄山两处山岗外，一马平川，属于典型的平原地形。境内土地肥沃，5条自然江河流贯其中，域内河渠纵横，湖塘密布，水域面积占总面积的三分之一以上，有“洞庭明珠”之誉。（二）气候南县境内气候适宜，年平均气温16.6℃，降水量1237.7mm，雨日136.3天，日照时数1775.7小时。属亚热带过渡到季风湿润气候类型，冬凉夏暖，四季分明，热量充足，雨水充沛，日照时长，有霜期短，可为农业生产提供优越的自然条件。（

7、三）植被南县有林业用地面积2.06 万公顷，有林地面积1.22 万公顷，活立林蓄积量60.2万立方米，森林覆盖率12.73%。（四）水资源境内江河密布，水网勾连。长江水系的藕池河5条支流和松澧洪道流经南县，注入洞庭，全长222km，将全县切割为南鼎、南汉、和康、育乐、大通湖、同兴6个堤垸。垸内有南茅运河、五七运河、乌嘴疏河3条运河，总长62km。丰富的水利资源既是南县农业经济的命脉，又为水运交通提供了极其便利的条件。（五）名胜风景境内人文景观丰富。位于县城北隅的赤松亭，相传建于梁文帝二年，现古迹犹存。社会捐资建设的厂窖惨

8、案遇难同胞纪念碑庄严肃穆，吊者如云，被列为全省爱国主义教育基地。以我党早期军事家段德昌名字命名的“德昌公园”占地500多亩，园内有烈士墓、将军纪念碑、铜像、宝塔及人工湖等景点。四、国民经济与社会发展（一）国民经济2010年，全县实现地区生产总值87.9亿元，按可比价格计算比上年增长14.2％，增幅同比提高1.8个百分