湖北省城镇基准地价更新技术规范

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1、湖北省城镇基准地价更新技术规范(试行)湖北省国土资源厅二00六年五月目录1总则31.1适用范围31.2基准地价的内涵界定31.3基准地价更新的一般要求3211.4基准地价更新遵循的基本原则41.6基准地价更新的技术途径41.7基准地价更新方法以及更新范围说明41.8基准地价更新成果42基准地价更新程序52.1前期准备52.2资料更新调查52.3数据分析处理62.4成果完善与编制72.5成果验收与审批73基准地价更新常用方法73.1利用土地收益资料更新基准地价73.2利用市场交易资料更新基准地价83.3利用地价指数更新基准地价113.4基

2、准地价的更新确定123.5土地出让金及年地租的确定123.6基准地价更新结果分析134基准地价修正系数表的编制134.1基准地价修正系数表编制的要求134.2级别或区域基准地价修正系数表的编制134.3路线价修正系数表的编制144.4修正系数的检验145基准地价更新成果整理145.1基准地价更新成果145.2更新成果整理的一般要求145.3基准地价更新成果整理146基准地价更新成果应用14附录一基准地价更新用表15附录二修正系数指标说明参考表示例211总则1.1适用范围为进一步加强政府对国有土地资源的宏观管理，全面准确反映城镇地价分布规

3、律和地价水平，掌握土地质量和利用状况，落实科学发展观，科学管理和合理利用土地，根据《城镇土地分等定级规程》GB/T8507-2001和《城镇土地估价规程》GB/T18508-2001制定本规范。21本规范规定了湖北省城镇基准地价更新的总则（包括适用范围、目的、基准地价的界定、基准地价更新的原则以及成果）、基准地价更新的技术路线和方法、基准地价系数修正表的更新以及更新成果的应用。本规范适用于湖北省行政区域内城市、建制镇范围内的基准地价更新。独立工矿区、开发区范围内的基准地价更新可参照执行。1.2基准地价内涵界定基准地价是指在城镇规划区范围

4、内，在设定的土地开发程度、容积率等条件下，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的单位土地面积的区域平均价格。为便于区域地价平衡，规范地价管理，湖北省各城镇基准地价内涵统一设定：基准日为2006年6月30日，其他内涵见表1.2-1。附表1.2-1湖北省城镇基准地价内涵的界定类型年限土地开发程度容积率特大及大城市商业用地40六通一平或以上2．5-1．8住宅用地70六通一平2．0-1．5工业用地50五通一平1．0-0．6中等城市商业用地40五通一平2．0

5、-1．5住宅用地70五通一平1．6-1．0工业用地50三通一平0.8-0.4小城市商业用地40五通一平1.2-1.0住宅用地70五通一平0.8-0.5工业用地50三通一平0.4-0.3说明：三通一平：通路、通电、通水及场地平整五通一平：通路、供电、通讯、通上水、通下水及场地平整六通一平：通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气及场地平整七通一平：通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气、通暖和宽带网络（视各地实际自定义）1.3基准地价更新的一般要求1.在原有的土地定级或划分均质地域的基础上，根据更新城市的社会经济条件、城市功能、地域结构等变

6、化以及土地市场的发展情况选用土地收益、市场交易地价和地价指数等资料来全面或局部调整更新基准地价。2.基准地价成果更新应充分利用原有资料，使新老资料具有连续性。3.成果更新应进一步明确界定基准地价的内涵、构成。4.逐步建立以基准地价为核心的地价体系，包括用于政府公示的级别基准地价；用于政府出让的区段价、区片价以及用于宗地价格评估的修正系数体系。5.为确保基准地价更新的准确性、连续性以及成果的完备性，必须逐步加强和完善计算机技术的应用。1.4基准地价更新遵循的基本原则基准地价更新过程中，除《城镇土地估价规程》4.1规定的估价原则外，还须遵循

7、以下原则：1．准确性原则。为确保更新后的基准地价能够反映土地资源在地产市场中估价期日时点的价格水平，须采用多种方法对地价进行测算，分析比较确定地价。2．重点性原则。应根据城区规划图以及城区土地利用德空间变化情况，对变动较大区域的地价给予特别重视，使其能够真正反映城市规划的基本要点和当前经济发展的最新状况。3．动态分析原则。动态地分析城镇地价的变化过程和发展规律及发展趋势，进行期日修正，使基准地价较准确地反映更新期日的实际地价水平。214.比较性原则。须进行地价的涨幅变化以及与同类型或相邻城镇的地价水平做出比较分析，方能得出真实的、合理的

8、地价水平。5.预期性原则。确定城镇基准地价时须充分考虑未来价格的变动，城市总体发展战略较远期的变化对地价的影响。1.6基准地价更新的技术途径基准地价更新的技术途径如下：（1）以原有的土地定级为基础，土地收益