河北固安孔雀海豪宅项目营销策略总纲及执行方案2011年销售推广策划

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1、河北固安孔雀海豪宅项目营销策略总纲及执行方案2011年销售推广策划在这个清晨醒来，周遭的一切已经开始不同，往日自在游走的孔雀，舒展开羽翼，发现变得纷繁华丽起来，它们试着展翅飞翔。低低矮矮的建筑群，已不够承载那颗向往天际的心。是的，孔雀城正在酝酿着一场蜕变，从穿过门前的那条河开始，拥有冲破苍穹的力量，如果你已看到属于我的所有，请唤我——凤凰。蜕变从这一刻开始孔雀海2011下半年营销策略总纲及执行方案目录AUG1>.2011003-023024-036001-002037-067068-072073-129130-140第一部分

2、第二部分目标解析及难点问题目录引言新时代下的客户研究第三部分项目机会挖掘客户解构市场竞争竞争机会核心价值及定位梳理第四部分FAB分析定位回顾形象演绎营销策略制定第五部分难忘的价值传递，搏出位的亲临体验精准的客户把握，直击需求的精神感召价格及推售策略第六部分目标回顾本体解读难点问题CONTENTS时代造英雄，此刻正当时！时代。现象一时代。现象二时代下的机遇北京市第六次全国人口普查公报显示，2010年11月1日零时标准时点上，全市常住人口为1961.2万人，比2000年第五次全国人口普查时增长44.5%。目前，外来人口在常住人口

3、中的比重已由2000年的19%提高到2010年的36%，在京的外来常住人口已突破700万人，约为280万户。全市常住人口中共有家庭户668.1万户，家庭户人口为1639.0万人，占常住人口的83.6%，平均每个家庭户的人口为2.45人；外省市人来京数量平均每年增加44.8万人，约合18万户。丰台区和大兴区的常住外来人口分别为81.3万人和64.4万人，从增长情况看，城市发展新区常住外来人口增长最快，年均增速达到15.8%。外地人来京数量不断攀升，每年增加约44.8万人，增加家庭数量约18万户现象一以上数据来自北京市统计局“限

4、购”出台之前(2011年1月1日—1月31日)，外地人在北京二手房市场购房占比中占据着很大的比例。从限购前的北京市全市二手房购房比例情况看，其中外地人购房占比高达39.7%。而限购后(2011年2月24日—3月30日)，这个比例仅为8.2%，下降了31.5%。限购前半年，外地户籍购买住宅套数为8.3万套，占总购房比例的48.5%;新政执行这半年，外地户籍购房仅有9000户，占总购房比例的9.8%新政半年，非京籍购房者数量急剧下跌，外地户籍购房仅有9000户限购前后北京购房比例对比现象一问题：北京的非京籍客群被“挤压”到哪里去

5、了？外地人来京数量不断攀升，每年增加约44.8万人，增加家庭数量约18万户；新政半年，非京籍购房者数量急剧下跌，原购房比例中的30%非京籍购房群体被迫选择了暂停购房计划，外地户籍购房仅有9000户；北京的外来客群受到政策的“挤压”无法在北京购房，但强大的住房需求依然存在，为了寻找部分强大需求的流向，我们研究了北京周边市场的变化。现象一小结及问题提出现象一：北京周边市场燕郊、香河、固安等地承载了大量“被挤压”客群，成交量及价格大幅攀升现象一新政前后燕郊主要项目价格涨幅变化主要项目名称新政前新政后价格涨幅城美维多利亚750089

6、00+18.67%美林湾890010000+12.36%上上城三季75008300+10.67%百花家园8000.00%8850+10.63%天洋城78008500+8.97%星河1858100.00%8550+5.56%固安房地产信息网公布的数据显示，2010年全年网签2792套，日均7．6套，2011年1月22日—2月22日这一月，新房网上签约1386套，日均44．7套，日均成交量比去年全年日均成交量翻了5倍。新政后，燕郊主要项目价格均有所增长，大部分项目价格增长幅度在10％以上。观点一：北京没有非京籍客群购房的空间，大

7、量客户被挤压至北京周边市场北京的人口基数和外来人口的增加量巨大，购房需求量逐年增加，由于政策和高房价等因素的影响，不仅限制了大量非京籍人士的购房空间，也将大量的京籍购房者也挡在门外；针对现象一问题的观点提出北京大量的购房需求外溢，促使北京周边城市的房地产市场量价齐升。时代。现象一时代。现象二时代下的机遇现象二在新政严厉打击改善型产品的局势下，高级改善型产品成交量依然未降，甚至有上升势头80-100平米户型稳中有升，但涨幅不大。160平米户型是政策指向打压最严重的户型，但成交数据显示，160平米的大户型成交比例不降反增；100

8、-130平米的改善户型在政策的强压下，成交量依然保持上升势头。80平米以下户型一向是市场的“宠儿”，但在新政执行的半年，成交量不稳定，两度大跌。130-160平米户型为再改型户型，新政后成交量增速较高。现象二2011年与2010年2-7月份各产品面积去化情况对比　各户型产品2011年2-7