关于住房维修资金管理及使用问题的探讨

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1、关于住房维修资金管理及使用问题的探讨关于住房维修资金管理及使用问题的探讨关于住房维修资金管理及使用问题的探讨.郭海东(内蒙古包头市房屋维修资金管理中心)【摘要】本文主要探讨了住房维修资金管理及使用问题以及完善住有利于克服维修资金的损失并实现保值增值。北京新天地的业主房维修基金的对策。将维修资金委托民生银行进行理财就是成功的案例。同时，自管模【关键词】住房维修资金管理式排除了政府的过度干预，促使政府以更客观的立场、更专业的角度来制定维修资金管理制度。一、维修资金管理使用存在的主要问题诚然，业主自治管理机制的建立和成

2、熟运作尚需时日。不妨尝(~)申报程序繁琐，决策与受益范围难统居民知情面窄，试建立业主自治管理的行业协会组织，代表和维护业主利益，开展积极性不高。目前在一部分中小城市，尤其是经济不算发达的地业主间的经验交流，制定业主自治管理的示范文本，并建立与主管区，小区物业管理不平衡，且很多小区的业主公众意识不强，业主部门、物业协会的沟通机制，共同促进业主自治机制的成熟完善。大会很难组织召开，业主无法通过业主大会或者业主委员会表达2、加强政府监管并引入第三方监督机构。行政管理部门应减利益、形成决策，对于住房公共部位的维修，有的人

3、甚至认为事不少对维修资金使用的行政干预，专司规范和监管职能，着力培育业关己，不想动用自己所属的那份的维修资金。同时，由于住宅专项主自治管理机制，同时建立业主、业委会、主管部门多层面的监管维修资金申请使用的程序比较繁琐，整个过程需要准备1<0余项材制度。并对违规使用维修资金、超过法定期限不予维修的行为及时料，且大部分还需要业主签字同意，让很多业主和物业管理单位嫌采取行政处罚措施。麻烦，而对那些既没有物业管理又没有设立业主大会的小区居民引入第三方监督机构是维修资金管理使用的一种发展趋势。来说，组织更加不易。业主可以通

4、过建筑安全评估机构、监理机构、会计师事务所、律师(二)住房维修资金专户管理的规范程度不高。一是未实行专项事务所、物业管理咨询公司等第三方机构的介入，共同参与、监督存储。二是住房维修资金利息收入未纳入资金专户。为确保维修资维修资金的管理使用，将维修资金真正用在;刀刃;上，并做到价格金的安全和保值增值，财政和房管部门应将暂不需动用的住房维修合理、使用分摊合法。资金以组合存款的方式存放在银行专户里(其中:绝大部分定期存3、建立科学严谨的交存制度款，少部分活期存款)。对维修资金产生的利息，每年均按规定分摊(1)根据不同住

5、宅类型确定业主定期交存的标准。首先，业主至业主的个人账户，其中当年缴存的按银行活期利息结算，上年缴应该是交存维修资金的唯一主体。其次，应根据不同档次住宅建筑存的按一年定期利息结算。而在一些中小城市，住房维修资金住利安装工程的单位造价，设定差异化的定期交存标准。最后，最短质息往往被转成了财政或房管部门的一笔额外收入或用作管理费用。保期过后仍未售出的房子，由开发商按照业主的标准定期交存。(三)住房维修基金制度实施细则不明确。虽然建设部《住宅专(2)建立;钉契;或新业主连带交存制度。对不变存维修资金的物项维修资金管理办

6、法》规定的使用范围是住宅共用部位lOJ页，包括业进1T;钉契;，欠费业主必须先交存维修资金后，才可以解钉出售物住宅的基础、承重墙体、柱、梁等，共用设施设备13工页，但在具体操业。或者规定新业主承担连带责任，以实现维修资金的全额交存。作过程中，仍与→些建设单位的质保规定相冲突和重复。具体范围(3)建立车位(库)的维修资金归集制度。过去由于车位(库)产含糊重复及责任界定不清，成为维修资金使用的困难障碍之一。同权的不明确，车位(库)的维修资金归集制度是缺位的，车位(库)及时，由于业主对维修工程的技术标准、费用额度在规范

7、标准不完善其设施更新改造费用的承担主体也不明确。随着车位(库)产权的的情况下，难以认定，难以信服。此外，住房维修资金缴存权属不清，明晰，对于已经有明确产权的车位，是否需要建立专属于车位(库)利息收益部分被管理部门据为管理经费，也造成公众信任度缺失。的维修资金?笔者认为非常必要。首先，车位(库)的所有权人，应当(四)住房维修资金的归集、使用和监督不够完善。由于当前在承担对车位(库)及其设施的维修、更新和改造的义务。其次，与地很多中小城市，住房维修资金制度刚刚起步，落实还不到位，很多面房屋结构相连的地下车库，起着基础

8、承重的作用，故此类共用部地方的房产部门存在对一部分具有特殊关系的购房户压低收取标分的维修费用则需要由地下车库的所有权人与地上房屋的所有权准、延期缴纳或减免，不仅直接损害了物业范围内广大业主的共同人共同分摊。利益，而且也给物业保修期满后的维修和分摊埋下了矛盾隐患。同4、适当扩大维修资金的使用范围。目前维修资金的增值收益时，由于住房维修资金监管难度较大，措施不是很得力等，也导