基于共有产权分析我国经济适用房回购制度

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1、基于共有产权分析我国经济适用房回购制度张赫贵州师范大学摘要：当代社会，随着全国房价的日益增高，政府为了满足中低收入家庭的住房需求，在全国各个省市构建了社会保障房，然而随着住社会保障房的人越来越多也出现了许多各种各样的问题。我国的社会保障房的类型主要是廉租房和经济适用房。在这里我们主要讨论经济适用房的回购问题。在关于经济适用房回购制度方面，社会上很多人都持有自己的观点，我认为经济适用房的回购问题是属于共有产权制度范畴。共有产权制度引入经济适用房政策有助于解决这些问题，从而完善经济适用房的运作体系。关键词：共有产权；经济适用房；回购；一、我国经济适用房回购制度现状1994年由建设部、

2、国务院房改领导小组、财政部联合发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》指出：“经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按国家、住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅”。我们知道经济适用房面对的是中低收入人群，但是中低收入人群并非是一个固定的群体。随着时间的推移，当其中部分人迈入中高收入阶层，已经具备了购买更好房屋的条件之后，就不应该继续居住在经济适用房了。这就产生了经济适用房的回购问题。2010年4月22日住房和城乡建设部发布的关于《住房和城乡建设部关于加强经济适用房管理有关问题的通知》规定“（十）已购买经济适用住房的家庭，再购买其他住房的，必须办

3、理经济适用住房退出手续，或者通过补交土地收益等价款取得已购经济适用住房的完全产权。”规定明确规定如果想购买其他住房，这里就需要一个经济适用房的退出机制。2007年11月19日建住房发布的《经济适用住房管理办法》规定“第三十条：购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政

4、府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权”。政府实施经济适用房政府回购制度，退出的房屋就能继续发挥扶助困难群体的效用，经济适用房的使用就能得到提升。二、经济适用住房回购制度的重要性社会保障房是指政府投资兴建或收购的，限定建设标准、供应对象和销售价格或租金标准，具有保障性质和特定用途的住房，主要是满足中低收入家庭住房需求。经济适用房是社会保障房的一类。经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，它是根据国家经济适用住房建设计划安排建设的，是由国家统一下达计划、用地实行由地方政府行政划拨方式，免收土地出让金、对各种经批准的收费实行减半征收、出售价格按保微利的原则确定的，具有经济性和适用

5、性的特点。1经济适用住房回购制度是不可或缺的随着政府对低收入群体的关注，经济适用房应运而生。同时政府建立起对经济适用住房的优先回购制度，就可以让本来不太能满足中低收入家庭的住房数量在一定程度上得到缓解，并且让经济适用住房一直保留在住房保障体系内部，使得经济适用住房可以在中低收入阶层内部循环使用，让有限的经济适用住房保障资源的效益最大化，满足更多的住房困难家庭解决住房问题，同时政府在住房保障的财政压力也得到减轻。2.政府回购经济适用房体现了社会公平原则经济适用房建设资金来源于开发商，建设土地来源于国家，买家相当于购买了房屋的使用权，相当于各方运用共同的力量来建构起住房保障体系。政府

6、回购可以满足经济适用房用户回收投入的需要，也体现了社会最基本的公平原则。让更多的人享受到国家福利制度的照顾、保证真正的弱势群体有房可住。虽然这一回购政策也有不少人反对，但是我们必须认识到，任何一个新制度都不可能完全合理，只要它主要方向正确，只要是保证了购买时的公平，再能够保证回购时定价的公平，就会实现最大方向上的公平，最大程度的体现了社会公平原则。3.构建经济适用房向社会政策的转变政府实施经济适用住房的回购制度，在一定程度上限制了经济适用房倒买倒卖以获取利益的投机现象。一直以来，利用权力倒卖或者伪造各种资料来欺骗购房者的现象屡禁不止，说到底是因为此房购买之后转售可以获取很高的利润

7、。有些人居住在自购的商品房或福利房中，另一方面又通过弄虚作假转卖经济适用房赚钱，这种现象挤占了低收入者公平获得经济适用房的机会。三、我国经济适用房制度的解析经济适用房所要坚持的是公共财政的原则，遵循的是市场经济的规律，运用的是现代产权法的法则。然而，共有产权是建立在政府与受助个人按份共有的。所以，共有产权制度引入经济适用房政策有助于解决这些问题，从而完善经济适用房的运作体系。共有产权的基本含义是，政府用于经济适用房建设的财政性支出（主要是减免的土地出让净收益和税费），转化为投资，