id226-经济适用房共有产权的实现方式及其影响

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1、经济适用房公有产权的实现方式及其效率分析朱亚兵朱亚兵，1974年5月，上海立信会计学院工商管理学院，副教授，博士（上海立信会计学院工商管理学院，上海，201600）摘要：本文主要结合现代产权理论和合约理论的研究，对经济适用房的公有产权的属性及其产生的原因进行分析，在此基础上讨论了经济适用房公有产权的两种实现方式：留置在公共域的公共产权及其封闭交易模式和基于控制权分享的市场化交易模式，此外还从退出机制的效率、政府管制效率、政府对经济适用房的补贴效率、对商品房市场的冲击以及可持续发展等方面对这两种模式进行了对比，并由此分析了经济适用房公有产

2、权的实现形式对经济适用房政策的效率的影响。关键词：经济适用房；公有产权；公共产权；共有产权；分类号：F293.3引言经济适用房在开发建设以及经营过程中，存在进入、退出问题，经济适用房不经济、供应量不足、政府投资不足、建造成本等问题，部分地区经济适用房无人问津，而部分地区的经济适用房主要的业主是一些高收入家庭等等，这些问题的出现不仅影响了经济适用房政策效应的发挥，也影响了构建多层次住房体系的目标的实现。在经济适用房政策实施过程中，存在经济适用房分配主体不符合政策设计的初始目标要求，拥有初始产权人不是合格的主体，市场中存在大量的寻租行为，政

3、府投资规模比较大，缺乏进行经济适用房投资的积极性，经济适用房的建设和开发以及利用缺乏持续性，并且政府的投资成本非常高，缺乏有效管制的经济适用房对商品房市场形成不利的冲击，破坏房地产市场的秩序。而开始于江苏淮安的一种全新的保障房建设模式——共有产权房成为一种有益的尝试，为进一步完善住房保障体系，有效地满足中低收入家庭的住房需求提供了新的思路（陈明，2008；谢佳妮，2010；顾正欣、吴翔华，2010；吴立群、宗跃光，2009）。但是在实施过程中，这种市场化程度比较高的住房保障模式不仅显示出其优点，也出现了一些问题，需要进一步研究和完善（朱

4、宪辰、周彩霞，2005）。一、经济适用房的产权性质与公有产权分析产权理论的研究表明，产权是一系列的权属（控制权）的组合，不同的控制权将给初始产权人带来不同的收益，这些权属在市场经济条件下，可以通过市场交易来实现（Gans，2005）。经济适用房也可以看成是一组权利的组合，并且在市场经济条件下，这些权属的价7值也可以通过市场来实现（朱亚兵，2010）。巴泽尔（1997）的研究表明，当对构成产权的不同控制权的定价成本低于定价的收益的时候，市场机制可以在这些控制权的定价和转移中发挥分配作用，通过市场对这些权属进行定价就是有利可图的。在完全竞争

5、市场中，对控制权估值最高的潜在竞争者，可以通过参与竞争性出价来获得控制权（Myerson,1981）。但是，当市场存在管制或者信息不对称时，市场交易成本非常高，就会使得市场对这部分控制权的定价和交易变得不可能或者是低效率的，此时，这部分控制权就被初始产权人留置在公共领域，成为公有产权，即这些产权的价值就不能够通过市场交易来实现（巴泽尔，1997）。经济适用房作为特定政策目标设计下形成的独特的住房制度，其产权性质不同于一般的商品房，由于政府让利的存在，使得经济适用房对于消费者来说，存在一定的租金，此外，由于其实际的消费对象严格限定为中低收

6、入家庭，受这些家庭购买力和支付意愿的影响，这些租金被留置在公共领域中，成为公共产权。因而不同于巴泽尔对公共域存在的原因分析，经济适用房中公共产权产生的原因，即不是技术上无法对产权进行界定，也不是界定产权的交易成本太高，而是政府对住房消费对象进行管制的基础上产生的。离开了政府的管制，这种留置在公共领域产权很容易被界定和定价，并进行交易。因此，经济适用房公有产权的产生，一方面取决于住房政策设计的目标，主要是为了满足居住困难的中低收入家庭的居住需求而设计的，因而这种市场上的低支付意愿，决定了经济适用房控制权的价值必然受到影响，相对于商品房市场

7、，基于低支付能力决定的价格一定是比较低的，价格低估导致其部分控制权不被合理的定价，因而被留置在公共领域，被居住者无偿获得。另一方面，来自于政府的税费减免或让利政策、政府补贴等因素，即政府支付或减免了经济适用房的部分费用，通过这种直接或间接的补贴行为，降低了开发商的成本，再加上政府限制定价政策的限制，这也降低了经济用房的实际市场价格，这也使得这部分控制权被留置在公共领域，形成了一种相对于商品房市场的租金。由于住房具有投资和消费的双重属性，因而房地产市场的需求层级并不能进行很好的自我分割，高收入群体可能仅仅因为投资需求也会选择进入经济适用房

8、市场，开发商出于收益最大化的目的，也愿意在建造经济适用房的过程中，尽可能的满足高收入阶层需求，从而这些留置在公共领域的公有产权及其所产生的租金就有可能被具有较高的支付能力和意愿的消费者和投资者无偿获得。从而