政策放松难改行业趋势——房地产板块盈利及估值调整

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1、政策放松难改行业趋势2008年10月20日房地产行业中金公司研究部分析员：白宏炜baihw@cicc.com.cn(8610)65051166政策放松难改行业趋势----房地产板块盈利及估值调整要点：看降息周期后半段：通过国际利率走势与房价走势的关系中大致可以看出，房价随着实际利率的下降而上升，我们认为随着降息周期的开始，房地产价格将延续向下的趋势，但到降息的后半段，降息效果逐步显现，房价将也随之逐步企稳回升。政策出台不改变行业短期向下的趋势，但有利于稳定市场：由于中国经济面临下滑的危险，预计国家会出台一系列措施来稳定经济

2、其中包括房地产市场，其主要内容主要还是集中在二套房政策以及各种交易税费等。我们认为房地产调控政策的放松短期作用有限，行业向下的趋势不会变化，但会降低未来行业崩盘的风险，或者缩短行业下降周期，政策的出台有利于行业尽快的触底回升。地产公司08及09年盈利预测及NAV下调：基于09年我国经济增速放缓可能超出预期，我们整体下调了房地产企业销售收入及利润率预测，盈利下调幅度约为5%~20%；另外，由于市场风险溢价上升，我们把折现率上调，同时计算NAV时所采用的价格假设也相应作了调整，在原有价格假设基础上再次下调10%，以反映较差的市

3、场走势。调整以后我们关注的公司NAV大致下降15%~25%。投资评级调整：综合考虑公司负债情况、企业品牌规模和所处的区域市场，并对照新的盈利预测和净资产值，我们调整了香港及B股公司目标价位，根据该目标价位我们也相应的调整了公司投资评级，其中“推荐”下调到“审慎推荐”的公司有雅居乐、华发股份；从“审慎推荐”下调到“中性”的公司有中华企业、栖霞建设、亿城股份。陆家嘴B股评级从“中性”上调到“推荐”。我们调整评级的主要思路是：①全国性房地产公司比区域性公司抗业绩波动风险能力更强；②国有企业比民营企业抗风险能力更强；③大公司比小公

4、司流动性溢价高。投资建议：如我们四季度策略预期的，房地产行业政策正处于不断放松的过程中，从而将带动地产板块的反弹，不过政策的放松短期内难以改变行业周期向下，经济增速快速下滑风险将在09年集中体现，所以预期行业政策放松而带来的反弹空间有限，建议投资者以波段操作为主；对于长线投资者，可以逐步介入绝对估值低的股票并长期持有。1313本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证

5、券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融(香港)有限公司和/或中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。政策放松难改行业趋势1313本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投

6、资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融(香港)有限公司和/或中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。政策放松难改行业趋势目录降息周期下地产价格走势5政策放松有利于稳定房地产市场7盈利及估值调整8房地产行业处于下降周期121313本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证

7、券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融(香港)有限公司和/或中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。政策放松难改行业趋势表格表1：中金重点覆盖房地产公司投资建议4表2：各地政府救市措施一览7表3：各项假设指标调整汇总10表4：NVA及盈利预测调整表（A股）10表5：NVA及盈利预测调整表（H&B股）11表6：A股房地产公司3季度业绩预览11插图图1：各国房价波动与实际利率6图

8、2：房地产龙头公司销售情况9图3:房价涨幅增速进一步放缓12图4:商品房竣工面积增幅高于销售面积增幅12图5:08年1~8月全国商品房价格同比上升2.4%（按照销售总额/销售面积计算）12图6:上半年地价指数涨幅回落13图7:08年1~8月土地购置面积增速放缓13图8:房地产供给出现回落14图9:土地购