云南昆明阳宗海云岭山生态旅游项目整体定位与启动策略报告

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1、云南昆明阳宗海云岭山生态旅游项目整体定位与启动策略报告谨呈：昆明高富旅游度假有限公司[2008]A-755-GW-081022-111昆明阳宗海云岭山生态旅游项目整体定位与启动策略2008-12-23PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion.pdffactory4>#ff66ff'>项目组工作的阶段划分2008/11/012008/11/122008/12/232008/12/31第一阶段第二阶段（中期）第三阶段（终期）市场调研阶段发展战略与整体定位报告修改与终期汇报u与客户进行首次沟通u项目界定及客户目标分

2、析u将修改意见进一步落实u项目地块现场查勘u市场简析与问题结构化分析u形成本项目的最终成果u区域宏观经济背景研究u核心问题的梳理与分析u房地产市场调研u为解决核心进行多角度多层次u旅游产业研究的深入研究与分析u政府人员访谈u参考案例的发展战略借鉴u专业人士访谈u项目整体定位与发展战略u消费者访谈u项目功能定位u市调成果沟通u整体定位与发展战略中期汇报u终稿报告2PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion.pdffactory#ff66ff'>项目开发目标与限制性条件开发商目标总体目标：风险＞利润＞品牌，近期目标

3、是回现，中远期目标追求利润和树立品牌近期目标：启动期尽量回收前期成本；启动期开发，需要获得市场认可、现金回流，树立投资者信心和开发商信心开发周期：10年以上项目规模：10平方公里；启动资金：2~3亿，期望使用的启动资金尽量靠近2亿；银行贷款渠道畅通限制条件西区高尔夫球场用来做品牌、做标杆；容积率≤1.1；居住用地建筑限高9米，层数2~3层；旅游用地无限高要求；东区780亩住宅和220亩旅游的用地界限不能改变，其余可以修改；3PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion.pdffactory#ff66ff'>首次沟

4、通会问题聚焦宏观背景?6?整个国际、国内经济形势对本项目的影响？大势问题？市场分析?6?现有规划是从技术方向进行的规划，希望世联从经济形势大背景、市场的角度进行规划客户定位?6?东区建什么样的球场？针对什么客户群？项目如何开发？?6?西区林地的9洞是否要建？除高尔夫球场、高尔夫地产必功能构成做，其他可做什么？是否可以做最顶级的美食？草地网球场？山地自行车赛道？名花公园等项目？国际会议中心??6?希望世联给到具体的功能，而非“户外运动”等意向性指导开发策略?6?开发节奏问题给到多种方案进行选择，公司现在有多个方案，选不定用哪个方案如何启动？启动策略

5、?6?项目的启动次序和开发力度？从东区还是西区开始启动？—首次沟通会（2008.11.1）4PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion.pdffactory#ff66ff'>中期阶段沟通后的问题聚焦“阳宗海云岭山生态旅游项目”文化取向和文化定位研究文化建构问题？我们认为，成功的旅游地产项目除了依托自然资源和环境外，还需具备反映其本质特征的精神层面的因素。尽管文化的构建和体现无疑需要一个长期过程，但我们仍希望本项目在现阶段至少能明确文化发展上的取向和定位。—阶段沟通会（2008.12.5）阳宗海砷污染事件对项目和

6、市场的影响研究和后期预判污染影响问题？我们从国外一些渠道了解到，国外对阳宗海砷污染事件的反应比国内要严重很多。因此，投资人对这一事件于项目开发的影响方面和影响程度非常关注。—阶段沟通会（2008.12.5）希望从整个草甸湖坝子（环湖整个区域）开发的高度来研究东区的开发，以及陈述选择东区作为启动区的理由启动区充分论证？希望世联能从一个更高更广的角度来论证草甸湖坝子整体先行开发的必要性和可行性。这也将起到协助我们说服当地政府加快东区土地收储、出让工作的作用。—阶段沟通会（2008.12.5）5PDFcreatedwithpdfFactoryProtr

7、ialversion.pdffactory#ff66ff'>本次研究成果旨在从多视角的真实调查和理性分析研究的角度为云岭山区域提供第三方意见和建议实实地地踏踏勘勘与与研研究究深深度度访访谈谈项项目目调调研研国国内内外外案案例例研研究究调研区域：政府官员访谈1位：房地产项目：国内案例研究：?6?世博生态城?6?中信汕头度假区?6?昆明中心城区?6?昆明市旅游局旅游规划处李处长专业人士13位：?6?野鸭湖?6?三亚亚龙湾度假区?6?昆明近郊休闲度假区域，包?6?智者的山丘?6?珠海海泉湾度假区括世博板块、安宁板块、滇?6?昆明市规划院王院长…?6?宁

8、波东钱湖度假区池板块、呈贡板块、阳宗海?6?新地产杂志李总监板块、抚仙湖板块、石林板?6?金石地产策划洪总监高尔夫项目?6?青岛海泉湾度