《广州市集体建设用地使用权流转实施办法

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1、附件2《广州市集体建设用地使用权流转实施办法（征求意见稿）》的制定说明为加快建立城乡统一的建设用地市场，规范我市集体建设用地使用权流转市场秩序，促进优化土地资源配置和高效节约集约利用，保障农村集体建设用地权益人合法权益，我局牵头拟定了《广州市集体建设用地使用权流转实施办法（试行）》（以下简称《办法》）。现将草拟《办法》的有关情况说明如下：一、制定《办法》的意义（一）《办法》出台的深远影响。1.是贯彻落实十七届三中全会精神的必然要求。十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）为农村土地管理制度改革指明了

2、方向，提出了“产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理”的十六字针。在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益；逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划11的前提下与国有土地享有平等权益。抓紧完善相关法律法规和配套政策，规范推进农村土地管理制度改革。市委九届五次全会也提出，要着力形成城乡经济社会发展一体化新格局，推动产业的优化升级。因此，建立城乡统一的土地市场，推

3、动集体建设用地流转工作是贯彻落实中央和省、市的重要部署的重要措施。2.关系农村改革发展事业。农业、农村、农民问题关系党和国家事业发展全局。农村改革是我国改革的关键环节，目前面临着不少困难和挑战。《决定》指出“农业基础仍然薄弱，最需加强；农村发展仍然滞后，最需扶持；农民增收仍然困难，最需要加快。”我国总体上已经进入以工促农、以城带乡的发展阶段，进入加速破除城乡二元结构、形成城乡经济社会发展一体化新格局的重要时期。土地是农民赖以生存和发展的最基本生产资料，是农民的安身立命之本，应充分发挥农民所有的农地和建设用地的巨大价值。自80年代试行家庭联产承包责任

4、制之后到2002年《农村土地承包经营法》出台，农用地的价值被逐步激活，农用地的流转也日益规范、成熟。因此，决定提出“应健全土地承包经营权流转市场”。而面对尚在沉睡的集体建设用地，则需要促进、规范其流转，逐步挖掘、释放蕴涵的巨大价值，逐步建立城乡一体的土地市场。健全农村制度体系，探索建立新制度，以制度建设和创新推动11农村改革发展不断深化。3.关系国民经济增长对拉动内需的要求。受近期全球金融危机的影响，经济形势不容乐观。11月9日，国务院出台十条政策，提出用4万亿资金拉动内需，加快民生工程、基础设施特别是农村基础设施、生态环境建设和灾后重建，提高城乡

5、居民特别是低收入群体的收入水平，促进经济平稳较快增长。面对广州外贸增速明显放缓，张广宁市长指出，着力扩大内需是当前应对金融危机的必然选择。集体建设用地的流转，有利于增强集体经济的实力，提高农民收入；有利于拓宽集体经济组织和土地使用者的融资渠道，集体经济组织可获得城镇化改造的启动资金，乡镇企业可获得进一步发展的资金及通过入股合营等形式实现重组，优化资源配置。农民收入的增加有利于扩大消费，集体建设用地流转释放的融资需求有利于扩大投资。这些都将有利于扩大内需保持经济平稳增长。4.关系城乡经济社会一体化发展。据统计，2007年全国城乡居民人均收入比扩大到了

6、3.33∶1，城乡差距进一步扩大。因此，急切需要采取各种措施，加快推进形成城乡经济社会发展一体化格局。一体化格局形成涉及农村的土地、规划、社会管理及行政管理、户籍制度、产业布局、劳动就业等各方面，土地制度的改革牵一发而动全身，将直接影响11规划、产业布局、农民建房、中心镇改造等方面进展，关系城乡经济社会一体化发展。（二）集体建设用地使用权流转的必然性。1．是市场经济条件下资源优化配置的选择。一方面，随着经济高速发展，城市化进程不断加快，广州市建设用地的需求量急剧增长。而另一方面，城镇国有土地可供量日少，有建设用地供给在一定程度上成为稀缺。广州市国有

7、建设用地的稀缺与建设用地需求急剧增长之间的矛盾日益突出，必然要求土地资源重新优化配置，要求集体建设用地入市。2．集体土地权利保障的必然。国家征用集体土地后出让给使用者获得的出让收益，较多用于城市的公共建设投资，农村公共建设投入相对较少，集体往往得不到直接惠及，必然引起集体为取得同政府行使土地处置权力的平衡而要求集体土地流转。3.规范集体建设用地自发流转行为的必然要求。城市化、工业化进程导致对建设用地的需求急剧增长，在国有建设用地的供给难以满足实际需求时，广州市集体建设用地自发流转的行为已经客观存在。但由于自发流转，缺乏合理的规制，引发了诸多问题：一

8、是导致政府调控土地市场的能力被削弱，难以有效控制建设用地供应总量，冲击土地利用总体规划和城乡规划的有效实施，造成土地利用混