物业管理实务考试串讲.案例分析

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1、第一章物业管理企业案例题：1、刘某拟设立一家物业管理有限公司。(1)物业管理公司的特征归纳起来，包括哪些？(2)设立物业管理有限公司最低的注册资本为多少？(3)该新设立的物业服务企业，其资质等级为几级？(4)新设立的物业服务企业中物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于多少人？(5)新设立的物业服务企业在领取营业执照之日起多少天内，持有关资料向当地的房地产主管部门申请资质？(6)该公司刚刚设立，规模很小，业务量有限，该公司可以采用的最合适的是什么企业组织形式？(7)刘某设立物业服务企业需要做哪些工作？(8)该

2、企业设置物业服务企业组织机构需要考虑哪些因素？【答案】1、是独立的企业法人、属于服务性的企业、具有一定的社会公共管理性质的职能。2、50万元。3、三级，并设一年的暂定期。4、不少于10人。5、30天内。6、直线制。7、需要做如下工作：①设立物业服务企业，必须到工商行政管理部门办理注册登记。包括公司选址、企业名称预先核准、确定合法的股东人数、公司组成人员、注册资本验资、公司章程等事项。②物业服务企业资质的申报。在物业服务企业领取营业执照之日起30天内，到当地房地产行政主管部门申报资质。资料包括：营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份

3、证明、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同、管理和技术人员的职称证书和劳动合同。8、企业战略因素、外部环境因素、技术因素、组织规模及所处阶段。2、物业管理单位隶属于原来的房地产开发公司。为了承揽外部业务和扩大规模，该企业经过房地产开发公司同意决定重组。该公司管理三个住宅小区，三个住宅小区分别是多层住宅20万平方米，多层住宅25万平方米和高层住宅15万平方米，2006年11月30日取得了营业执照，拟向当地房地产管理部门申请资质。(1)物业服务企业有哪些常见模式?每个模式的特点有哪些?该企业重组设置的企业是什么模式?(2)物业服务企业有哪些特

4、点?(3)该企业可以登记的物业服务企业资质为几级?(4)该企业向当地房地产管理部门申请物业服务企业资质，最迟的时间是哪一天?【答案】1．物业管理的常见模式有房地产建设单位的附属子公司、独立的物业管理企业和物业管理集团公司。房地产建设单位的附属子公司是指房地产建设单位成立的法人或非法人物业管理企业。另外，也有部分房地产企业在其内部设立不属于企业的专门部门，承担售后物业的管理工作。这种企业的特点是房地产建设单位与物业管理单位之间属上下级关系。独立的物业管理企业是指不依附于房地产开发建设单位和其他单位，独立注册、自主经营、自负盈亏的物业服务企业。物

5、业管理集团公司主要由集团总公司和下属子公司构成。集团总公司是宏观控制机构，集团发展的战略决策由总公司负责。该企业重组后的模式是独立的物业服务企业。2．物业服务企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。其特征可以归纳为以下三点：物业服务企业是企业法人；物业服务企业属于服务性企业；物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能。3．三级(暂定)。4．2006年12月29日。15第二章物业管理招标投标案例题：某物业业主大会甲拟采用招标方式选择物业管理公司，物业管理公司乙拟参加投标。请回答以下问题。

6、问题一：甲决定采用公开招标方式招标，其除了通过公共媒介发布招标公告外，还需要在其中发布招标公告的媒体有()。A、中国国家建设部网B、中国房地产业协会网C、中国住宅与房地产信息网D、中国物业管理协会网【答案】CD问题二：由于该项目规模较大，也比较复杂，投标人在获得招标文件后，招标人应统一安排投标人会议，称作()。A、评审会议B、资格审查会议C、标前会议D、招标人会议【答案】C问题三：若甲方是建设单位，招标管理对象是新建物业，甲方可以如何选择物业管理单位？【答案】(1)招标方式：可以选择邀请招标和公开招标。邀请招标应当向3个以上物业服务企业发出招

7、标邀请。公开招标应当通过公开媒体发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网上发布招标公告。(2)发布招标文件，组织标前会议。(3)投标申请人资格预审。(4)接受投标文件。(5)成立评标委员会，评标，中标，签订合同。(6)如果投标人少于3个或住宅规模较小，经物业所在地的区县房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。问题四：乙方在获取招标信息后首先需要做的是什么？包括哪些内容？【答案】(1)组织经营管理、专业技术和财务等方面的人员对招标物业进行项目评估。(2)具体内容包括：投标物业的基本情况，招标物业项目的定位，业

8、主的需求，建设单位、物业产权人(含业主)、物业使用人的基本情况包括其背景资料以了解是否有诚意合作并具备履约合同的实力，招标条件和招标过程，竞争对手、企业自身条件分析