物业管理实务分析案例

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1、.物业管理实务案例1、【案例】某小区入夏以来蚊子突然增多，物业管理项目机构对小区的公共区域及小区周边进行了灭蚊消杀处理，但蚊害依然严重。通过进一步检查，物业管理项目机构发现该小区某栋15楼一空置房的阳台有大量积水，怀疑此区域为蚊子孳生源。物业管理项目机构立刻与该户业主取得联系，在业主的配合下清除堵塞阳台雨水口的塑料袋，排干阳台积水，加药杀灭水中蚊子幼虫，并再次对小区进行一次成蚊扑杀，几天后整个小区蚊子明显减少。【案例分析】积水是蚊子得以繁殖的基本条件，如果某区域内发现大量蚊子，那么一般其周围100m内必有积水。对于大面积的

2、积水，若无法投药，则可适当养鱼，让水中的鱼将蚊子幼虫吞食；对于小面积的积水，一般通过排水或加药来杀灭幼蚊；对于工地上不流动的死水可通过加入少量机油等方法来减少蚊子的孳生。小区内蚊子孳生的地方多为水沟、地下车库集水坑、天台积水、业主家阳台或花槽积水、绿化带中的空罐头或空饭盒等。为了达到群防群治，物业管理项目机构除应定期清理积水，保证卫生及适当喷杀成蚊外，还应积极做好“四害”知识宣传，发动业主做好自家的清洁卫生，消除“四害”孳生场所。2、【案例】某花园入住不到三年，其园林设计曾得过景观设计大奖。但入住一年多后，业主、物业使用人

3、为抄近路，在绿化带走出几条小道，尽管物业管理项目机构多次补种，并在小道入口处增设了爱护绿化警示标识牌及护栏，但依然收效甚微。后物业管理项目机构经过分析，了解到业主抄近路是因为原设计园路不合理，不便于业主出行。发现问题后，物业管理项目机构采取了“疏”的方法，在已踩出“路”地面铺设石板路径，既方便了业主物业使用人，又保护了园林景观。【案例分析】小区园林设计与公园园林设计不同之处在于其十分强调“实用”。小区园林的用户是相对固定的，其活动方向也是基本固定的，在设计时必须先考虑“方便”、“实用”，然后才是美观。物业公司在前期介入时必

4、须注意园林的园路分布及园林功能的合理性，提前请设计单位做好安排，避免给日后的使用带来不便。3、【案例】事件描述：某日上午9:00左右，控制中心收到报警，发现C座六楼厨房附件窗户有浓烟冒出。中心立即通知安防队员携带消防工具赶到现场，并及时关闭了六楼的电源总开关及燃气总阀，来到单元门口时正遇业主返回，便协助业主迅速打开房间门，此时屋内烟雾较大，厨房基本已被浓烟覆盖。安防员迅速打开各窗户，在做好自我防护措施后进行灭火操作。事后确定是消毒柜短路引发火灾。事件处理：由于发现及时，当值安防员在监控中心指挥下，迅速赶到事发地点将火扑灭。

5、此次火灾烧毁了部分橱柜及一些餐具，部分天花板被熏黑。由于扑救及时，未对业主财产造成更大损失。4、【案例】事件描述：某小区一业主反映每天晚上后半夜在家里听到“嗡嗡”的声音，影响入睡，预审向物业管理单位反映，希望得到及时处理。事件处理：接到业主反映后，物业管理单位派人到业主家里检查。首先怀疑是电梯运行所致，经测试噪声不超标，且后半夜电梯几乎停用，不发出噪声。为进一步验证，又将电梯在晚上十点后停止运行，业主反映当晚仍有噪声干扰。经进一步排查，噪声源最后锁定在住户卫生间排水管，该排水管与发生共振的二次供水加压水管接触，加压水管共振

6、由水泵电源故障所致，于是通知负责小区供水系统运行的自来水公司处理，噪声得以消除。事件点评：业主投诉后，应及时查找原因，逐个排除。由于此案例系自来水公司工作失误造成的，物业管理单位应加大监督力度，跟踪服务。5、【案例】某项目可收费总建筑面积10万m2，经测算该项目全年各项费用如下：（1）各类管理服务人员的工资、社会保险等50万元（2）共用部位、共用设施设备的运行维护费20万元-..（3）清洁卫生费15万元（4）绿化养护费10万元（5）公共秩序维护费10万元（6）办公费5万元（7）固定资产折旧2万元（8）物业共用部位、共用设施

7、设备及公众责任保险费2万元（9）业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费6万元合计120万元若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例10%，则该项目单位物业服务费标准为：120万元×（1+10%）÷10万元m2÷12月=1.1元/m2·月若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约12万元，则该项目单位物业服务费标准为：（120万元+12万元）÷10万元m2÷12月=1.1元/m2·月在物业服务费测算完毕后，可编制物业服务费核算表，以便提交建设单位或业主大会。核算表的内容一般包括序号、核算项目、核算依据、计算式、计算结果各项

8、占总费用的比例、备注等栏目和内容，同时，在有关需要说明的问题和需要解释的地方以文字进行表述。6、【案例】巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材堆放，经了解得知是某业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。巡视人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图，并应事先申报，得到许可后方可施工。【案例分析】这个案例中