我国货币政策对房地产价格调控效果分析

《我国货币政策对房地产价格调控效果分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、我国货币政策对房地产价格调控效果分析汪天倩发布时间:2011-01-26　　［摘要］本文对货币政策对房价的传导机制进行了理论分析，同时联系了近年来与房地产行业密切相关的货币政策分析了央行对地产价格的实际调控效果，最后对我国货币政策在调控房价方面提出了一些对策和建议：要尽早实现利率市场化，合理解决资本流动性过剩，注意选择性货币政策的运用。　　［关键词］货币政策，房地产价格，利率，流动性过剩　　　　　本文着重分析金融危机及后危机时代我国货币政策调控房价的主要途径和困境所在。最后对今后可能出台的货币政策提出自己的看法和建议。　　　　1我国货币政策对房

2、价的调控分析　　　　1.1传导机制分析　　(1)利率传导渠道。利率变化可以明显的增减消费者的还款额，直接影响其购房成本。由于房地产价格富有弹性，购房成本变化会使消费者敏感进入或退出市场，从而达到调节房地产的需求，从而直接影响房价。例如央行加息，提高利率，则消费者的还款额增加，购房成本上升，敏感的消费者就会退出房市，需求下降自然会降低房价。其过程表现为：　　利率↑→还贷额↑→购房成本↑→房地产需求↓→房地产价格↓　　(2)信贷传导渠道。对消费者而言，现金流入的增加、资产负债表的改善，获得银行消费信贷的可能性增加，他们会增加在耐用消费品和住房等方面

3、的支出。在二级银行体制下，中央银行通过运用公开市场操作、再贴现、再贷款和法定存款准备金等货币政策工具来改变货币供应量，这会改变商业银行的准备金和存款，进而影响其贷款供给能力。银行贷款能力的变化会影响房地产贷款的可获得性，从而增加或减少房地产需求，引起其价格的相应变化。如果央行采取扩张性的货币政策，商业银行的准备金和存款增加，其发放贷款的能力提高，房地产贷款随之增加，从而扩大了房地产的有效需求，导致房地产价格上升。这一传导过程可以概述为：　　货币供应量↑→房地产贷款↑→房地产需求↑→房地产价格↑　　(3)资产结构选择传导渠道。货币、债券、股票和房

4、地产等资产一起共同组成了投资者的资产组合。理性投资者会根据不同资产的收益、风险和流动性的变化，调整组合中各种资产的比例，以达到投资效用的最大化。如果央行实行扩张性的货币政策，降低利率和增加货币供应量，那么货币资产的收益率下降、边际效用降低，原有资产组合的均衡被打破，投资者会减少资产组合中货币资产的比例，而增加非货币资产的比例，以形成新的均衡，从而导致非货币资产的需求增加、价格上升。这一传导过程可以概述为：　　利率↓(货币供应量↑)→货币资产收益率、边际效用↓→房地产投资性需求↑→房地产价格↑　　1.2货币政策调控房价的实际效果分析　　自我国实行

5、住房体制改革以后，我国房地产价格一直呈现出快速上涨的趋势。2009年全年在宽松的货币政策刺激下的房价更是一路高歌。通过这些数据可以看出，房价在持续上涨。虽然有少数城市的部分楼盘价格下降，但这种房价下调是在房价大幅上调的基础上的，且局限于部分楼盘，不具有普遍性。房价上涨的总体趋势并未改变。　　近十年来，央行一直采取的都是稳健的货币政策，直到2008年二季度才改为“适度从紧的货币政策”，也就意味着2008年中国宏观调控政策发生转向。面对房价上涨，政府不断出台政策对房价进行调控，货币政策逐步从紧。　　2008年为应对金融危机尤其是四季度，金融政策转向

6、“积极”：多次下调存款准备金率，5次降息。10月27日，央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%；紧接着12月中央经济工作会议将2009年定调为“保增长、扩内需、调结构，推动经济又好又快发展”；“131”号文件提出了若干促进房地产市场健康发展的措施，强调落实地方政府稳定房地产市场的职责，这些促进住房消费的优惠政策，的确对2009年楼市成交起到了极大地推动作用，成为促进2009年市场回暖的重要原因。2009年以来，在主基调仍然适度宽松的货币政策环境下，在抑制的市场需求集中释放，投资性需求不断释放的

7、大背景下，中国房地产市场实现“V”形反转，1~11月全国商品房销售面积和销售额分别达到7.5亿平方米和3.6万亿元，同比增长53%和86.8%。住宅销售面积和销售额分别同比增长54.4%和91.5%。规模和增速均创历史新高。　　从2010年1月18日起央行上调存款准备金率0.5%，到5月3日本年度第三次上调存款准备金率0.5%，存款准备金率已升至17.00%。10月19日，央行上调金融机构人民币存贷款基准利率，这一政策是政府出台限购政策，问责制度等调控办法这一系列组合拳的重要一击，表现出政府抑制房地产过快增长的决心。这无疑也会对房价有一定的控制

8、——商业银行的放贷能力会受到限制，银行会调整贷款投向，减少对房地产领域的贷款投放。　　从总体来看，我国货币政策的调整虽然对房价上涨，投资过热问题有一定