九鼎项目ab地块定位报告思路

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1、九鼎项目AB地块定位思路世联地产2007.4.10本报告撰写背景世联于2006年11月份针对A、B、C地块从地块条件分析、案例参考的角度给到两地块的定位及规划建议；2007年1月份世联针对C地块的规划方案提出修改建议；通过世联佛山市场实践及经验，本报告将从降低风险、快速变现与项目土地价值结合的角度给到项目定位的论证及检验，给到定位阐述及开发节奏建议；历史沟通本次沟通项目具备何种可塑性？项目的土地价值分析A地块：无开发限制，可塑性极高。B地块；容积率适宜，具备打造豪宅社区的潜质.项目本体经济数据背后的土地价值体现。地

2、块编号占地面积容积率建筑面积限制条件A地块41725㎡4.2约17.5万㎡没有限高、没有商业限制B地块60630㎡2.2约13.4万㎡沿东平路单位限高11层A+B102355㎡≤4.0约31万㎡总体需满足90/70指标1.内部基本无景观资源，拥有东平河参与性景观；2.地块较大，沿河面长，景观南向，保证最大景观户型3.B地块较大，适宜内部造景能保留较大中心园林；A商业金融（兼容居住）B居住（兼容商业）东平河项目现状资源环境A地块：高容积率，临江面少，沿路面多，除去豪宅以外的一切可能存在。B地块：地块方正，沿河面长、景

3、观面朝南，是一块不可多得的纯居住高尚江景豪宅社区开发用地。东侧南侧西侧北侧港口路东平路，城市次干道大福路，城市主干道新明路AB1.两面临城市主干道，四通八达，通达性、昭示性强2.地块直临道路可能带来一定的噪音影响；3.河对岸城市标志性场馆——世纪莲体育中心已开放使用；4.现周边旧厂房及村庄环绕，基本生活配套设施欠缺。现有配套未来规划新兴城市中心，现代化滨水生态城市。相关提示：片区的成熟发展将类似亚艺公园板块的区域发展模式。从2006年到2009年分两期对东平河“一河两岸”进行开发,中心组团核心区域发展开始全面提速。

4、1.2003年5月16日，佛山市政府宣布将投资47亿元打造以东平河为中心的禅桂中心组团城区，并将把东平河两岸的中心组团新城区建成未来佛山的商贸中心、金融中心、新闻中心、文化中心、体育中心2.广佛地铁将向南延伸8公里，跨越东平河直入新城区3.2007年将重点推进五项工作：首先是06H的拍卖；其次就是佛山公园的建设；还有48个班配置的公办小学2007年开始建设，预计将在2008年秋季开学；五星级酒店的建设，目前正在和一些酒店巨头进行洽谈，年内也有望动工建设；另外还有公共卫生大楼的建设东平河板块与亚艺公园板块的发展对照。

5、东平河板块正进入火爆开发期，项目所处环境也相当于2002年进驻亚艺公园板块，但竞争更为激烈。可以预见，3~5年内片区发展趋于成熟。从2001年到2006年，亚艺公园板块5年时间来迅速发展，现已成为禅城区配套最完善成熟的首席豪宅聚集区。环湖花园原有湖景湾、绿茵鸣苑进驻2005年2001年2002年2003年2004年2006年2011年2006年2007年2008年2009年2010年汇银帝景湾进驻鸿翔商住小区三期汇银奥林匹克、天湖郦都进驻雅居乐进驻金地06B、中海06A、汇银06C本项目、凯德置地、招商地产进驻开发

6、东平大桥东面300亩土地准备推出怡景丽苑已有东方水岸、海景蓝湾进驻继续加推新地块…继续加推新地块…继续加推新地块…优势1.新兴城市核心区域，未来规划配套完善，前景动人；2.一线河景，坐北向南，景观条件优越；3.交通便利，通达性和昭示性极佳；4.指标灵活，项目可塑性高。劣势1.位于旧区，生活配套不完善，公共交通系统不发达；2.地块处于立交桥下，商业气氛不足；3.项目A地块容积率较高，不适宜作豪宅定位；4.紧临大福路存在一定的噪音影响。项目优、劣势总结A地块：容积率高，限制小，可塑性极高，除去豪宅以外的一切可能存在。B

7、地块：容积率低，是一块不可多得的纯居住高尚江景豪宅社区开发用地本次沟通纲要点A地块B地块定位为怎样的豪宅？定位方向讨论市场定位及户型定位规划建议规划建议最合适的定位项目定位思路说明项目开发节奏建议项目经济估算项目定位思路说明A、B地块分别定位原因：A、B地块被市政路隔开，改变难度较大；A、B地块容积率不同，代表不同层次的市场产品；A、B地块的地形、地貌不同，土地价值体现也应不同。优点：可以有效提升B地块住宅价值；A地块集中解决项目70/90条件限制。A地块定位探讨。——一切可能的定位。A地块项目定位的N种可能写字楼

8、公寓或酒店大型商业住宅商务公寓普通公寓产权式酒店酒店式公寓纯酒店购物中心专业市场综合休闲娱乐中大户型为主中等户型为主中小户型为主在追求项目利润最优化的同时，须从风险控制及物业可变现条件去考虑判断。1写字楼可行性条件处于繁华城市中心商务气氛浓交通便利城市规划商务中心佛山写字楼可行性分析案例：佛山写字楼分布板块区域位置区域现状、特点代表项目季华路季华五路沿线一带