理性期待楼市“软着陆”

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1、理性期待楼市“软着陆”赵曾祺2007年9月，中国人民银行下发了关于加强商业性房贷管理的通知，提高商业性房贷及二次住宅置业首付比例。此后，广州、深圳楼市价格开始出现松动迹象，一些住宅新盘采取低价开盘策略，每平方米价格比周边楼盘低了几百元甚至千元以上。部分楼盘还打出促销牌，如通过送车库、送物业管理费和额外折扣等措施。同时北京、上海楼市成交量大幅萎缩。一线城市楼市的种种现象引起了房地产业内外的广泛关注。在此背景下，关于中国楼市会否出现拐点的争论一时高涨。笔者认为：有必要理清此次“楼市拐点”之争的实质，认清房地产周期性发展的特征

2、，在此基础上对中国房地产业的发展作出基本判断。要慎言楼市“拐点”，理性期待楼市“软着落”。一、楼市拐点之争及其实质在这场关于“楼市拐点”的争论中，众多开发商、学者及相关业内人士纷纷发表自己的看法。这其中影响较大的观点如下：1．以万科集团董事长王石为代表，强调楼市增长将减缓，涨幅进入理性调整拐点，但不同地区调整幅度不同。王石认为内地房价走势正处在一个拐点上。他表示他所称的拐点不是指房价从上涨到下跌的拐点，更不是从大涨到大跌的拐点，而是从快速上涨到理性调整的拐点。在他看来，2007年房价快速上涨是阶段性事件，并且不可能长期持

3、续，市场必然需要一个调整阶段。他还认为中国幅员辽阔，各地区所处的楼市周期不同，（房价）调整的幅度也不同，不能一概而论。王石还表示看好住宅行业的发展前景，“从长期来看，未来我国城市人口密度继续上升、家庭规模继续缩小、居民财富水平提高、土地供应趋紧都是必然趋势。万科的一个基本判断就是，未来十年内中国住宅行业仍然具有相当大的发展潜力。2．以华远集团总裁任志强、北京大学房地产研究所所长陈国强、SOHO中国董事长潘石屹为代表，强调全国范围内长期内房价不会下跌，因此楼市不会进入拐点。任志强认为，第二套房信贷政策的变化与中央工作会议提

4、出的从紧政策，确实让个别城市与地区的房市出现了销量与价格的波动，就全国而言绝不是拐点。　房价主要受供求关系决定，而从人口学、城市化等角度来看，目前还不能得出市场上的住房供应已经过剩的判断，也看不出目前市场上住房已经满足需求的信号。即使要下跌只是局部的、某个地区，而不可能是大范围的全线下跌。陈国强认为，房地产市场的发展和整体经济的运行5具有很高的关联度，因此我们不能孤立地看待房地产市场，而应该把它放在整体的经济运行环境下分析拐点出现的可能性。除非中国的宏观经济出现了明显的衰退迹象，否则房价不会出现拐点。另外我国城市化进程还

5、会持续20-30年，如果这一进程不被打乱的话，房地产行业就不会出现明显的拐点。潘石屹认为，政府的调控目标和手段在不断调整，2007年以来，政府把抑制房价过快上涨作为主要目标，并且用的是市场经济的手段，它的好处在于受到调控的都是过热地区和过热品种，健康的地区和品种不受影响。3．以经济学家易宪容为代表，认为中国房地产市场是一个“政策市场”，也就是说，政府重大政策的出台决定了房地产“拐点”的出现。从近期出台的政策表明国内房地产市场发展模式将发生根本性的变化。这些政策的基本前提是：保证居民基本居住的天赋性及优先性、房地产土地要素

6、的公有性及房地产市场发展的人民性。在这个基本前提下，明确地规定了中国的房地产市场就是为绝大多数居民提高住房居住条件的市场，就是增加居民住房福利条件的市场，而不是个人投资炒作的市场。无论是建立住房保障体系，还是以中低档价格的住房产品结构及遏制房地产市场炒作与投资，都是围绕着这一目标。总之，房地产政策出现根本性转变，导致房地产市场发展模式发生根本性转变，从这个意义上说，房地产市场出现“拐点”。纵观上述“拐点”之争，大部分人将房价的变化作为楼市“拐点”的判断标准，也有人将房地产市场发展模式的变化视作“拐点”。无论对楼市“拐点”

7、的定义如何，无非就是两个问题：一是房价是否会大幅下降；二是房价的增速是否会下降。这样来看，我们知道房价是房地产市场发展的最终表现，因此目前对楼市“拐点”的争论，实质上是以房价为焦点，对房地产市场发展趋势的争论。二、对中国房地产市场发展趋势的基本判断现代经济学认为，宏观经济发展过程中存在经济周期波动现象，即总体经济活动上升或下降相互交替的周期性变化和发展过程。与宏观经济周期波动相似，房地产发展也会出现周期波动现象，即房地产市场重复交替出现兴盛、衰退的经济现象。具体表现为房地产开发、投资、销售、租赁规模的周期性波动；表征是房

8、地产价格以及租金水平的波动。另外，房地产周期性波动中绝对价格呈现长期上升趋势，而且房地产价格大幅波动往往发生在城市化和经济虚拟化之后。由于房地产的周期性波动是不可避免的经济现象，由此带来的房价的波动也是正常的。以此为基础对比分析中国房地产市场的目前情况，我们可以对中国房地产市场的发展趋势做出基本判断。1．我国房地产市