华府家园房地产开发项目投资风险综合评价

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1、华府家园房地产开发项目投资风险综合评价第3章华府家园投资风险综合评价3.1华府家园房地产项目基本情况华府家园房地产开发项目拟建于沿银河一路、二路与磬云路沿线，华府家园新城致力于为知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个气势恢宏的，豪华舒适的居住环境。小区建有大型地下停车场、超市，并建有欧式特征的景观喷泉，以及集餐饮、娱乐、等于一体的星级商务会所，小区全面智能化，打造宿州首席智能化小区。该项目规划总建筑面积为98180平方米，其中住宅面积88380平方米，以小高层为主。商业配套面积4800平方米，设置餐饮休闲、便利店、会所、面包蛋糕坊、电信银行、西餐咖啡屋、干洗店、冲印店、SPA、儿

2、童乐园等设施，配套公建面积5000平方米3.1.1宿州宏观环境分析宿州位于安徽省最北部，与苏、鲁、豫3省11个市县接壤，是淮海经济协作区的核心城市之一，也是安徽省距离出海口最近的城市。1999年撤地建市，辖砀山县、萧县、灵璧县、泗县、埇桥区和一个省级经济技术开发区。宿州区位优越、交通便利，京沪、陇海铁路，连霍、合徐高速公路纵横贯穿，与国内各大城市均可实现高速公路互联互通，距徐州观音国际机场75公里。正在修建的京沪高速铁路、宿淮铁路和泗许高速公路也从境内穿过，建成后将提升宿州经济发展水平和城市位次，对宿州房地产业的发展也将起到推动作用。宿州经济宿州2009年全市GDP总值达到560亿元，

3、同比2008年上涨10%，虽然GDP总值保持连续上涨，但增速由2004年最高的27%下降至2009年最低的10%，主要原因在于前几年宿州经济发展基数低，导致增幅较大，随着经济增长结构的不断调整，经济基数的不断上涨，经济增速出现了放缓迹象。在固定资产投资的高速增长带动下，预计未来几年宿州的GDP增速将再次站上15%以上，GDP总量有望在“十二五”期间超过1000亿元宿州三产结构逐渐趋向合理，随着城市化进程的不断完善，第一产业（农业）经过七年的发展，其比重由42%降至30%，而第二产业和第三产业比重的不断提高，有利于居民收入结构的改善和收入水平的提高。2009年宿州人均GDP接近10000

4、元（约1600美元），这一阶段是房地产起步阶段，当人均GDP达到3000美元（约20000元）时，房地产将进入快速发展期。按照年均15%的增幅，宿州“十二五”期间有望达到3000美元，因此，宿州房地产市场还有较大的发展空间。宿州2009年固定资产投资总额在全省处于中游水平，其房地产投资占比也较低，导致宿州的发展略显缓慢，城市发展仍处于初级阶段，城市化进程还有很大的发展空间，房地产业也有巨大的发展空间。3.1.2政策法规分析（见附表3.1）-26-政策的出台来源于对目前经济与楼市发展的修正和对未来经济调整的预期。2010年的中国房地产市场经历了一次“强震”，调控呈现“三波”推进形态。第一

5、波为以“国十一条”为代表的紧缩型调控，第二波为以“国十条”为代表的打压型调控，第三波为以“9.29”新政为代表的管制型调控。三波政策，严厉程度不断升级，共同组成了这轮堪称史上严厉的宏观调控。2011年虽然刚刚过去不到两个月，但房地产市场却出现了“强震”，新国八条的出台，上海、重庆两地房产税试点实施，加息及提高存款准备金率，都将矛头直指房地产市场，2011年房产市场将不平静，调控是主流和常态。但也应看到，调控主要针对一线城市和房价涨过快的二线城市，对三、四线城市影响比较小。宿州作为三、四线城市受调控的实际影响并不大，心理影响大于实际影响。但也应该看到，未来市场的需求主体将更多的向刚需和首

6、次改善者倾斜。3.1.3宿州城市发展规划分析宿州城市发展起步较晚，目前整个城市经济发展处于初级阶段，与国内其他三四线城市相比仍显落后，不过由于目前城市化进程处于快速发展阶段，因此城市的经济发展也处于快车道，伴随人民生活水平的逐步提高，特别是宿州高起点规划的带动，未来城市经济将得到更快更好的发展，也为房地产市场的发展提供了广阔的空间。而项目所处的区位优-27-势，为本项目的开发带来了很好的基础条件。3.1.4宿州房地产市场分析统计发现，宿州主城区住宅成交量：2008年为33.95万平米，2009年达到113.98万平米，2010年为115.16万平米。可见，2009年后随着宿州经济的发展

7、，房地产市场开始发力，驶入快车道。我们预测，2011年主城区市场容量约在在115—120万平米范围内，仍然有小幅上升。可以说宿州房地产市场在经历2008年以前发展缓慢阶段后，与许多三四线城市一样，房地产市场需求从2009年才开始集中爆发，虽然一二线城市在调控，但三四线城市由于众多需求刚刚起步，未得到满足，因此仍会有较长的一段量价齐升时期宿州的住宅市场表现要好于整个商品房市场，2009年之前价格保持稳定，2009年底2010年初，住宅价格出现了跳