用经济手段抑制农地过度非农化

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1、用经济手段抑制农地过度非农化用经济手段抑制农地过度非农化口王世俊(钟祥市土地整理中心湖北?钟祥431900)摘要:分析了农地非农化的内在影响因素,揭示现阶段我国农地非农化过程中存在着严重的价格扭曲,土地征收增值收益分配不合理等问题,提出要抑制地方政府征地垄断行为就需消除政府价格扭曲和运用税收,收费等经济手段调节土地增值收益的分配以抑制农地过度非农化的对策.关键词:农地非农化比较价格经济驱动经济手段中图分类号:F303文献标识码:A文章编号:1007-3973(2011)001-130-02l农地非农化概述1.1农地非农化含义及途径农地非农化是指耕地

2、,林地,园地等各种农用地通过国家征用或其他途径变成城镇,农村居民点,独立工矿等建设用地的过程.农地城市化流转属于农地非农化的一部分,是指农用地通过征用,土地平整,基础设施建设等一系列步骤变成城镇建设用地并最终进入城市土地市场进行交易.农地非农化有两种途径:一是农用地未经国家征用直接转为非农用地;二是借用"征用"将农用地转为非农用地.1.1.1农用地未经国家征用直接转为非农用地农用地未经国家征用直接转为非农用地包括两部分:一部分是农民集体将农用地转为农民自用宅基地或第二,第三产业用地;另一部分是农民或农村集体与城镇土地使用者之间通过市场交易直接或间接

3、将农用地转化成为建设用地,例如在～些城市郊区,集体与房地产开发商通过某种协议进行商品房开发和销售.作为第一部分来说,受到国家的计划控制和相关法律的约束,第二部分在目前尚属于非法行为,这种途径只能以一种隐蔽的,分散的,小规模的形式存在.1.1.2借"征用"将农用地转为非农用地在我国,农地非农化的主要途径是国家通过强制力进行征用(或征购),即国家或政府为了公共利益将农民集体所有土地变成国有土地,并向农民集体支付一定的补偿.事实上,目前的征地主要是地方政府根据经济建设的需要将集体所有土地转为国有的行为,据对某省1】个县的调查,2002年200个最大的用地

4、项目,属于公益事业的仅42项,占2l%;属于政府机关的1O项,占5%;而以营利为目的的公司,企业148项,占74%,其中房地产项目35个,占18.而且土地征用的补偿标准由政府制定,由于政府处于强势地位,且具备强制力,因此给与农民集体的补偿即农用地的取得价格很低:而政府将已经征用的土地出让给城镇土地使用者时却可以获得很高的价格,这样,土地的取得价格与出让价格之间就存在巨大差价.1.2农地非农化的影响因素农地非农化的影响因素很多,包括社会经济的发展,人口的增加,地方政府的非理性决策等等,本文主要论述的是导致农地过度或者说是不合理非农化的因素,大体可以分

5、成三类:即经济因素,经济利益背后的权力因素及其赖以发挥作用的制度因素.1.2.1经济因素(1)农地利用比较效益低土地用途转换是人们对土地产品的种类和数量的需求变化所引致的.土地用途收益差异是指导土地在部门间配置..土地用途惯于从效益较低的向效益高的行业转移.有关研究显示,城镇用地和交通用地的收益分别是耕地的37-3倍,5.8倍.因此,农民失去经营农地的积极性,弃农经商,做工而导致大量耕地撂荒.地方政府为自身利益大量将农地转变成城市用地,用于发展工业,商业和房地产业.(2)土地收益分配不合理在征地补偿与出让土地所得的差价中,地方政府是主要获利者."土

6、地财政"是许多地方解决资金短缺的捷径.一般地,地方政府土地出让金是征地补偿费的几十倍,甚至上百倍.在地方官员看来,创造政绩和增加福利是显着的.事实上,其成功背后是大量的农地资源损失.1.2.2经济利益背后的权力因素在农地非农化过程中,政府权力直接介入其中.例如补偿标准由政府确定,被征地方无权讨价还价.地方政府在发展地方经济名义下,将大量农地用于开发区建设,发展乡镇企业等.此外,存在以农地换项目现象.1.2.3制度因素土地增值收益分配很不规范,也不公平.有关统计资料显示,在土地收益分配中农民只得到土地收益的5%～10%,村集体得到25%-30%,村级

7、以上政府及部门得到土地收益的60%～70%..土地增值收益分配农民得到的是零.土地收益分配制度不完善导致分配不公正.2征地过程中增值收益的分解及其影响2.1土地征收增值收益分解土地增值收益是指征收前后土地的差价再扣除客观的开发成本后的余额.学者们用土地供求模型,劳动力价值模型和地租模型来解释土地征收增值收益来源.但其解释存在扭曲土地增值和土地价格的缺陷.土地征收增值收益分为两部分:(1)土地价值的增加:(2)政府扭曲的土地征收价格.实际上,在政府垄断土地供给后,土地征收增值收益就不再是表征土地价值的价格之差,而是扭曲后的建设用地价格与农用地价格之差

8、.2.1.1自然增值自然增值就是农用地与建设用地的价值之差.由于自然——斟协论I云?2011年第1期(下)——增值不涉及任