金华市国际花园项目企划案

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1、前言市场营销策划的工作核心是在市场条件、产品条件、公司资源等实质性产品因素的基础上，重组产品利益点和差异性,以求形成物超所值的市场认知,从而与目标消费者产生需求的购买关联,最终实现销售的策略性工作。为使本项目能够达到预期的效果，工作主题应围绕下述几点展开：1.我们期待目标消费者如何看待本项目？2.我们应预知目标消费者的状况？3.我们的产品除了物理特点之外的利益点是什么？4.目标消费者凭什么相信我们的思考与陈述？5.如何与目标消费者进行有效的沟通？开发公司希望通过本项目的成功市场运作(包括希望策划代理公司的运作)，在目前金华市住宅市场的竞争格局中，达成下列目标：1.通

2、过中后期的参与对项目方案提出商业运作、市场定位与当地政府、公司行业资源的建设性指导意见；2.通过定位理解，为项目建筑设计提供建设性的意见，充分体现项目主题；3.通过策划，为项目提升足够的价值空间，使项目更具市场的竞争力；4.在合理调整建设成本的前提下，使产品价值充分表现并提高产品的销售价格，从而使本案具有更好的利润空间；5.通过策划，使本案在市场推广中提升开发商品牌的价值与表现空间。结论与启发：项目需要集合高端消费群、普通消费群，有效规避项目开发周期长，风险较大的特点；在营销推广过程中，主题注重概念抄作，注重与消费者的沟通，注重利用当地的政府资源与公司的行业资源。销

3、售机制也需要全面、完善，推广手段也要丰富……经过初步计算，本项目可以实现销售收入：人民币2.3亿第一章项目市场分析一、金华总体概况“水通南国三千里，气压江城十四州”，著名女词人李清照的诗句生动概括了金华的重要位置和雄伟气势。金华市位于浙江省的中部，为省辖地级市，为亚热带季风气候，四季分明。土地面积10918平方公里，人口447.94万人，其中市区30.99万人。平均每户家庭人口2.74人。金华市下辖婺城区、金东区及兰溪、义乌、东阳、永康4市和武义、浦江、磐安3县。金华市区位于江西省东北部。金华自古即为繁华的商品集散地，是浙江中西部乃至闽、浙、赣、皖四省九地市的商品流

4、通中心，中国最大的日用消费品集散地，浙江中西部地区的物流中心。目前金华已形成现代化商贸中心、专业批发市场、传统集贸市场三位一体的独特市场优势，构建了多层次、多功能、多渠道流通的市场体系。连锁经营、物流配送、电子商务等新型经营方式和流通业态快速发展，以金三角物流中心和义乌国际物流中心为基础，金华的临港型现代物流业初成雏形。其中义乌中国小商品城年交易额达229亿元人民币，已连续十多年雄居全国集贸市场之首；永康中国科技五金城、金华商城、汽摩配市场及东阳工艺美术街、木线市场、缝配城、浦江水晶灯饰城、磐安中国特产城等一批专业市场、特色市场也具有相当规模。在商品市场的聚集力和辐

5、射力的作用下，金华要素市场日趋活跃，产业配套能力不断增强，产品市场占有率不断提高。市场给金华企业提供了广阔的舞台，成为金华经济极具潜力的发展优势，也给投资者带来无限的商机。金华城内的商业店铺规模都不算大，但所提供的商品种类也还齐全，产品、服务也不错，价钱适中，是一个很适合过日子的地方。所以，周边郊县的人大多喜欢金华，来这里度假的有之，买房定居的有之……金华，更像是浙中地区的生活之城，休闲之城，“工作在郊县，生活在金华”，已被不少当地人所接纳。近年来，有不少郊县的人来金华投资置业，其中大多是为了孩子的求学需要。可能是受温商的影响，也可能是浙江人的“传统美德“，金华人投

6、资置业的传统意识非常强。据金华本地人讲，金华人并不缺房，大多数家庭都有两套或以上的住房，正是受投资置业传统的影响，有些积蓄的金华人更愿意买房置地搞投资；其次，浙江民间资本的丰裕也是出了名的，虽然金华经济实力并不十分强大，但不可小视金华人的私人资本藏有量，精明的金华人愿意将钱投在房地产上面，再加上金华周边数量庞大、腰缠万贯、对金华生活环境垂涎已久的私营业主，金华楼市的火爆也就不难理解了。但金华楼市还能持续多久？最终将取决于其城市个性魅力的塑造、对外来力量的集聚和持续不断的发展前景。金华应整合自身的教育资源，大力培育与发展教育产业，同时发挥自身自然环境、生活环境的优势，

7、努力打造““浙中第一生活城、教育城”，与郊县工业、制造业的产业特点相区别，使金华成为郊县精英人士的“生活港湾”、“教育乐园”，让“工作在郊县，生活在金华”的观念更加深入人心。金华作为浙江中西部中心城市，房价的高低多少牵动着整个浙中乃至西部老百姓的神经。经过新政的洗礼及市场优胜劣汰法则的作用，原本就还算中等合适的金华房产逐步走向平稳，价格更趋于合理。市民从持币观望中走出，开始购买心目中合适的房子。刚性需求开始表现出强劲势头。二、金华房地产市场形势分析（一）金华房地产形势总体分析由于金华目前有大量的楼盘在市区内开发，市场目前已经初现供求平衡的态势，购房者的选择余地较