房地产正向财富效应形成条件分析

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1、房地产正向财富效应形成条件分析摘要：房地产对居民消费的财富效应一直是关注的焦点。产生房地产财富正效应的条件为：城市居民二套住房拥有率要大于有潜在住房购买力的家庭占比率。我国应加大调控力度，降低房价，增加公共住房保障供给，大力发展适合“中低收入阶层”家庭的商品房项目。关键词：房地产；财富效应；二套住房拥有率中图分类号：F293文献标识码：A文章编号：1003-3890（2011）01-0024-05一、引言根据新帕尔格雷夫经济学大词典（1996）的解释，所谓财富效应（Wealth16Effect）是指：“货币余额的变化，假如其他条件相同，将

2、会在总消费开支方面引起变动。这样的财富效应常被称作庇古效应或实际余额效应。”[1]Haberler和Pigou较早分析了财富效应，他们认为，如果人们持有的货币及公债等资产的实际价值增加而导致财富增加，人们预期更加富裕，就会增加消费支出。随着时代的变化，个人或家庭的财富都发生了很大的变化。目前，家庭持有的资产组合财富一般由金融资产和非金融资产两部分构成。金融资产主要包括股票、债券、银行存款和养老金等，其中主要部分是股票资产财富。家庭持有的非金融资产最主要构成部分是房地产财富。自从1998年开始房改以来，房地产产业已是我国国民经济发展的重要支

3、柱产业。但是房地产对居民消费是否具有财富效应，一直以来是学者们争议的。二、文献回顾及述评所谓房地产①的财富效应，是指房地产价格上扬或下跌，引起房产拥有者财富的变动，继而通过影响消费者的短期消费倾向（MPC）影响消费量的效应。国内外的学者对房地产的财富效应进行了大量的研究，主要有二种观点，一是不存在财富效应，二是存在财富效应，且又分为正向财富效应与负向财富效应。有关正效应存在的文献有以下：Case（1992）运用新英格兰的总体数据进行研究，发现20世纪80年代后期，房地产价格的上涨对消费产生影响[2]。Engelhardt（1996）估计自

4、有房者房产价格对消费影响的MPC是0.03[3]。Ludwigand16Slok（2002）对14个OECD成员国的研究发现：尽管从整个时间领域内住宅价格对消费的影响不确定，但在1985―2000年，财富效应变的更加重要，住宅价格对消费的影响显著为正[4]。刘建江、杨玉娟、袁冬梅（2005）通过LC-PIH模型研究得出：持续上涨的房地产市场，既增加公众财富，又增强市场信心，扩大短期边际消费倾向，促进消费扩张，进而推动经济增长。当然，持续下跌的房地产所形成的负财富效应也会对经济增长产生副作用[5]。张红（2004）利用全国35个大中城市的1

5、992―2003年度数据来验证各大中城市住宅价格是否具有财富效应，结果表明，自1998年以来，我国35个城市住宅价格对消费起了正向的促进作用，出现了明显的财富效应[6]。以往的文献，只是分析了房地产是否具有财富效应，是否具有正效应，但是没有分析产生正向财富效应的条件，即没有考虑在什么情况下，房地产才能产生正向财富效应。本文将首先分析财富效应的传导机制与影响因素，在此基础上分析房地产正向财富效应形成的条件及启示。三、财富效应的传导机制与影响因素宋勃（2007）[7]、周建军、欧阳立鹏（2008）[8]，王子龙、许箫迪、徐浩然（2009）[9

6、]，等根据有关理论认为，财富效应的传导主要包括：兑现的财富效应，未兑现的财富效应，预算约束效应，替代效应，流动性约束效应。通过对房地产财富效应的五个传导机制分析，可以清晰地发现，房地产财富效应的传导机制和过程：房价的变动，首先影响到消费者的资产变化以及对未来生活支出的预期，进而影响居民当期的消费支出，居民消费支出的变化最终会传导到国民经济层面，影响宏观经济走势。16为了更好地分析房价变化对消费者支出的影响，本文将消费者分为了拥有房产的家庭和未拥有房产的家庭。房价的变动对这两类消费者的当期消费支出有着完全对立的直接影响。分析传导机制，具体的

7、房地产财富效应传导路线如图1所示。进一步分析房地产财富效应的传导机制，可以发现，房地产财富效应的大小与以下几个因素有重要关系：1.城市的家庭结构情况。房价的上涨，对所有的城市家庭都会有影响，拥有房产的家庭，其家庭财富会因为房价的上涨而增加；未拥有房产的家庭又可以分为两类：准备购房的家庭和没有购房需求的家庭。房价的上涨，会使得有购房需求的家庭花费更多的货币资金购入房产，以便满足居住的需求；对于没有购房需求的家庭，也有住房的需求，而房价的上涨必然会造成住房租金的上涨，也使得这一类家庭需要预备更多的资金，以应对未来租金的变化。2.16城市居民房

8、产的拥有率。实现和未实现的财富效应是相对于拥有房地产的居民而言，那么其效应大小要依赖于居民拥有的房地产情况而定。根据财富效应的传导机制，房价的上涨，使得拥有房产的家庭资产大幅度增加，这样才导致