中粮地产长沙北纬28°别墅项目年度营销执行方案

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1、中粮地产长沙北纬28°别墅项目年度营销执行方案目录纲要定位篇项目篇项目现状及硬件价值理解形象定位及客户定位营销执行篇营销目标及营销执行市场篇07年度回顾及08年度展望2007长沙高端市场回顾市场篇长沙高端物业市场国土资源部从2003年起，开始禁止别墅用地的批报，近年来不断颁布的宏观调控政策，也利用金融手段对大户型、高总价的高档住宅产品的市场消费进行限制。但是，随着居民消费能力提高和居住观念的改变，高端物业市场依然持续走高，特别是今年长沙别墅供应量超大，而市场需求毕竟是有限的，产品也存在同质化竞争。因

2、此，对目前长沙高端物业市场发展趋势进行的分析前，首先让我们来盘点一下针对高端物业市场已推出的一系列的宏观调控政策2007年2006年2005年七部委新政别墅土地闲置两年以上要收回国土资源部别墅建设用地审批叫停国土资源部“别墅”准确界定国土资源部对别墅类项目进行清理限制外籍人士购房细则出台央行六次加息土地增值税开征二套房政策出台国土部39号令加强土地清理限外政策升级物权法的正式运行07年整个年度房价的不断攀升，再加上整个经济环境强劲的增长。直接导致CPI随之高涨，国家面对日益严峻的经济形势必然加强宏观

3、政策干预力度，通过政策指向来引导国民经济进行“软着落”。冷静的观察，我们会从中发现，国家针对整个国民经济的调控的意图并不是要一棒子全都“打死”。而是想要国民经济稳步健康发展，因此对房地产的调控也是突出一个“稳”字。通过提高利率，提高二次购房首付比例，限制外资对房地产投资，通过一系列的政策手段步步压缩房地产行业中存在的“泡沫”。而现阶段整个房地产市场在经历了一段极具膨胀期后，当头被浇了一盆“冷水”，在一年内如此快速的“热胀冷缩”使整个房地产开发行业在这个冬天明显感觉到“寒气逼人”。2008关键词“稳中

4、从紧”！2007年，长沙全年上市别墅项目有20多个，别墅类项目总占地面积680.64万m2（包含其他物业），总建筑面积588.22万m2在售市场别墅供应量为354．55万平方米，而后期潜量更是达到了1070．58万平方米，在第四季度则达到了长沙历史最高峰。别墅市场销售量占2007年商品房上市总量的20％左右。权威数据显示，估计未来3～5年内，长沙别墅开发将有2万～3万亩。种种迹象表明，长沙别墅发展期已经到来。市场数据显示，目前，长沙别墅产品供应量达到了5205套，其中以联排别墅居首位，达3067套，

5、占到长沙市别墅类产品供应总量的近六成；作为景观资源占有率最高的产品，独立别墅供应总量为1650套。在长沙这个经济相对不是特别发达的“二线城市”，顶级别墅、联排别墅的热销似乎有些出人意料。国家土地宏观调控的力度，让人们看到了别墅的投资前景，并成为高端市场的强大支撑。长沙高端物业别墅市场2007年总结2008长沙高端市场展望市场篇900007,6独立,联排,叠加15万22万方迪亚溪谷760007,6别墅,洋房,高层53.8万方168.4万方藏珑560007，12别墅,洋房,高层19万方8万方西山汇景58

6、0007，4别墅8.3万方86.5万方卓越麓山别墅625007，1别墅阳房30万方53万方汀湘十里730007，10别墅洋房15.5万方14万方托斯卡纳二期1000007，12别墅高层7.3万方3.5万方万科西街庭院900007，12别墅94.7万方160万方湘江壹号1200007，7别墅65万方106万方威尼斯城780007，9别墅5.5万方17万方水印山城1000007，6纯独栋14万方38万方阆峰云墅二期销售均价开盘时间物业类型建筑面积占地面积项目名称08年在售项目08年在售别墅项目纯独栋与普

7、通别墅价格整体走势别墅物业价差进一步拉开。07年12月份以来，长沙独立别墅均价为10000元以上/㎡，类别墅产品均价为5000-9000元/㎡（除美洲故事双拼在14000/㎡），其比值达到了2：1，而据官方数据库显示，5月份比值仅为1.37：1，由此可知，别墅与类别墅细分更加明显。08年度在售别墅项目供应结构类型08年上市高端别墅物业类型中占绝大多数的楼盘无一例外的都选择了类别墅物业形态此种选择对项目自身而言可以有效的挖掘潜在的目标客户群。纯别墅项目所占比重也较大，凭借自身产品的多样性拓宽市场对其自

8、身的接纳程度来降低因自身较高价格对销售产生的抗性。而独栋别墅“鹤立鸡群”，以项目高定位，高档次，高价格。同时也以为着——高风险，让一般开发商“望而却步”。正是因为如此才使独栋别墅资源越发的显得尊贵。长沙别墅价格涨势迅猛，稀缺性突显无疑，一方面，长沙房价整体上升的市场环境为别墅物业价格的上涨提供了软环境，另一方面，别墅物业的稀缺性直接拉动价格全面上涨。这说明，在国家别墅禁批政策下，稀缺性的别墅物业越能引起消费者的兴趣。不管是作为投资也好，还是自住也好，其整体体现的是“物