轨道交通对住宅价格影响的资产价值法分析

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1、轨道交通对住宅价格影响的资产价值法分析//.paper.edu.cn-1-轨道交通对住宅价格影响的资产价值法分析杨忠振，聂希明，李颖大连海事大学交通工程与物流学院，辽宁大连（116026）摘要：建设轨道交通被认为是解决大城市交通问题最有效的途径，由于轨道交通初期投资巨大，因此投资利益还原问题成为有价值的研究课题。本研究首先证明轨道交通建设的利益将转变成沿线土地资产的价值增加，轨道交通开通前后沿线土地价格的差异就是其开发利益；其次，依据这个原理本研究以大连市快轨三号线为研究对象开发了实用的资产价值法模型；然后，利用该模型计算了规

2、划的大连市快轨四号线对沿线住宅价格的影响额度；最后，提出了在大连市快轨四号线沿线土地开发的具体形式。关键词：轨道交通；资产价值法；开发利益；还原方法中图分类号：U121文献标识码：A1.引言随着城市化和机动化的高速发展，城市道路交通拥挤已成为中国城市最严重的问题之一。目前，普遍认为解决交通问题的有效方法是大力发展公共交通，而轨道交通作为公共交通的核心，是解决城市交通问题的最有效途径。但是，目前大多数城市在建设轨道交通时，面临着两个困难：筹措建设所需要的投资；确保轨道交通的客流量。为了解决这两个问题，要实施两方面的研究：轨道交通

3、开发利益还原[1]，以及围绕轨道交通实施公交导向开发。两方面的研究都涉及到沿线土地受轨道交通影响而增加的资产价值，而资产价值法（HedonicApproach）被认为是最有效的计量这种增值的方法。资产价值法的基础是经济学原理和地租理论，下面对轨道交通建设的利益转化成沿线土地资产的价值增加予以证明，并介绍资产价值法的原理与应用方法。2.地租理论与资产价值法城市经济学试图表现以城市土地利用为中心的空间平衡，图1所示的是具有多个中心的大城市圈的地租曲线，它是根据居住效用最大化、企业利润最大化和公共设施福利最大化的原理推导出来的[2]

4、。可以看出中心城区的地价最高，然后地价逐渐降低，但是在近郊和城市外的地域购物中心周边低价会有所上升，一大部分居民将围绕购物中心而居住，之后地价再度下降，但是在卫星城或副城区的中心地价仍将上升。如果将城市看作是线型的，那么修建由中心区到卫星城的轨道交通，可以全面提升城市圈的地价，且距离中心越远的地价的上升幅度越大。亨利·乔治从理论上阐述了这种公共投资利益的归属问题，指出基于目的税的原理可以认为“当私有财产的平均生产性最大时，城市的地租等于政府投资的公共财产的总额”[3]，这个原理的具体证明如下所述。//.paper.edu.cn

5、-2-图1大城市圈的多中心地租曲线假设在长期平衡状态下城市的生产收入等于分配收入，那么就有：GNCNQ+=)()((1))()()()(NRNNRNWNQ+=+=ω(2)其中，()QN：社会总财产，()CN：私有财产，G：公有财产，()WN：工资支出，()RN：地租，N：城市人口，ω：工资收入。私有财产的平均生产性为()CNN，那么，当且仅当()0CNN′????=????????，私有财产的平均生产性最大，此时式(3)成立，而企业利润C(N)-wN的最大化条件为式(4)()()CNCNN′=(3)()CNω′=(4)由(3)

6、和(4)可以得知C(N)=wN，那么在长期平衡状态下有:)()()()(NRNCNRNNQ+=+=ω(5)由式(1)和式(5)可知()GRN=，所以说当私有财产的平均生产性最大时，该城市的地租等于政府投资的公共财产的总额。如果假设城市内只有轨道交通这种公共投资，那么轨道交通建设所诱发的利益将流入到土地市场，并等于土地资产价值的增加额。这就是可以利用资产价值法模型计算轨道投资的利益归属的原因。资产价值法是一种定量研究消费者为商品支付的价格与消费者从商品中获得享受水平间关系的数学模型[4]。其基本思路是，消费者愿意为一件商品支付的

7、价格取决于他能够从这件商品的各种属性中获得何种程度的享受，图1中的各类主体之所以选择不同的土地作为活动的地点，是因为他们要根据不同的土地所提供的享受程度决定愿意支付的价格，这与投标地租的概念是一致的。资产价值法用于计算不动产价格的时候，假设所有家庭的偏好和收入水平类似，那么市场中不动产的价格应当是不动产特征的一个函数，即：),......,,,(321nXXXXFP=(6)商店、银行高新工业住宅近郊购物中心住宅地域购物中心住宅农业工业卫星城中心住宅农业地租中心离开城市中心的距离//.paper.edu.cn-3-其中，P:不动

8、产的价格；nXXXX,...,,,321:不动产的特征。在评价轨道交通的建设效果对沿线地价的影响时，nXXXX,...,,,321可以是土地的交通设施现状、距最近轨道站点的距离、以及轨道交通的发车频率等。3.大连市轨道效益评价的模型标定要建立合理的轨道交通开发利益的还原机制，