2007北京酒店式公寓市场报告

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1、2007北京酒店式公寓市场报告一．酒店式公寓概述1、酒店式公寓定义酒店式公寓，也称服务式公寓，酒店式公寓是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅，酒店式公寓具有如下特点：（1）酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能；（2）酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业；（3）酒店式公寓必须有酒店般完善的服务；（4）酒店式公寓必须具有居家的氛围；（5）相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势。酒店式公寓在设计和配套上具有如下特点：（1）酒店式公寓具有较大的空间

2、，而酒店房间的空间比较小；（2）酒店式公寓配有设备齐全的厨房；（3）酒店式公寓会配置完善的家用电器和家居化的家具。2、酒店式公寓分类※类型1：以住宅单元的形式建设并销售，为了吸引外籍或外省商务、旅游人士市场，冠以“服务式公寓”的称号，为租客提供客房清洁等服务，由开发商自己持有，此类型的服务式公寓代表项目有亮马河公寓和远中悦莱国际公寓。亮马河公寓远中悦莱国际公寓在售代表项目：无※类型2：此类项目具有明显的住宅特点，但提供更为灵活的短期租赁服务（租期很少低于6个月），同时把管理费和一些水电费用包含进租金里。此

3、外除提供基本的房间清洁服务外，还提供一些附加服务（如接送班车）。尽管如此，此类附带部分服务项目的公寓仍然是以住宅楼的方式管理，极少安排员工提供酒店类似的服务，也很少关注租客的实际需要，代表项目有中国大饭店和凯宾斯基公寓。在售代表项目：和乔俊景、设计师广场、锦上、国融国际、西派国际中心北京凯宾斯基饭店※类型3：此类型公寓和属于主体建筑的酒店相连，显然是酒店的一种延伸，可以和酒店共享资源，但此类公寓通常对短期租客（租期少于1个月）不感兴趣，以防止与酒店的核心业务构成直接竞争。同样，由于经营者擅长经营的是酒店，

4、因此附带的服务式公寓也难以迎合长期租客的特殊要求。尽管北京部分酒店为其公寓租客提供独立的出入口，但很多酒店还是让公寓租客和酒店住客共享公共区域，此类型的服务式公寓包括港澳中心和国际俱乐部。在北京，还有部分房产，尽管依附于各自的酒店，但却与酒店分属不同的管理公司，并没有共享酒店的资源，东方广场公寓是此类型公寓的典型代表。在售代表项目：银泰中心东方广场※类型4：按照国际水准且真正是从“服务式公寓”的功能开发建设的服务式公寓。此类型服务式公寓拥有许多独特的特征，在亚洲其它正在成长的市场中备受欢迎，由雅诗阁集团管

5、理的雅诗阁公寓和盛捷财富中心服务式公寓是此类型服务式公寓的典范。类似服务式写字楼，此类型服务式公寓最重要的功能是租客可以免去缴纳各项杂费的烦琐，灵活的租期选择，以及为新到一个国家工作的外籍客户提供最便利的搬迁服务，此类型公寓备受签订中期工作合同，或者处在尚未安置好长期住所之前过渡阶段人士的亲睐。在售代表项目：世华国际中心、远洋光华国际、银泰中心、伯朗峰、瑞士公寓、和乔丽致、艾瑟顿、波菲特行政公寓、长安驿、世界城、苹果社区、维多利亚花园公寓、HOA中心、燕莎CLASS、立方庭、天作国际中心、世奥国际、金澳国

6、际、天安国汇、元大都、北京INN、雅诗阁公寓雅诗阁公寓套间3、酒店式公寓的主要客群酒店式公寓主要针对居住市场中的较长居住的租户（包括本国居民和外国居民），一般租赁时间在4天及以上，这个市场的主要客人主要有；（1）长期出国的生意人；（2）长期在外的经营管理者；（3）正放长假的家庭等。北京高档公寓租赁市场的需求客户主要是跨国公司的高级管理人员或者高级职员、使馆工作人员、其他外籍人士等，国内客户（包括港、澳、台在内）所占的比例还比较小，均以商务居住为主，并具有长期居住及安置家人的需求。此外，这些客户的租期一般为

7、半年以上或更长，由公司担负高额的房租费用，同时自己在异地没有买房定居的需要。其中，欧美人占到65%，其他是中国港澳台地区人、日本人和华裔等，近年韩国客人比例有很大提升，据称在望京地区居住的韩国人有5万人之多。不同区域的客户结构存在一定的差异，比如CBD以及整个东部酒店式公寓的客群主要是欧美客户和日本客户，大部分甚至是中关村内部的客户，但随着国际性客户不断入住中关村，以及中关村西区高品质写字楼的入市，国际性客户的比例会逐渐上升；但不同区域之间的客户（尤其是最终的使用者）结构存在较大的差别。4、酒店式公寓户型

8、酒店公寓项目因为所处位置有所差异，但总体而言，1－2居室的面积占大多数，3居以上的户型相对比较少。1居室的使用面积在50－90平米之间，2居的使用面积基本在90－150平米之间；3居的使用面积在140－200平米之间；4居的使用面积至少在150平米以上；从不同户型的配比来看，1居和2居所占的比例较大，一般在85％左右比较合适。不同区域由于客群存在比较大的差异，所以对不同户型的需求存在一定差异，比如东部CBD的国贸公寓和燕莎的凯