房地产开发项目评估方法

《房地产开发项目评估方法》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、房地产开发项目评估方法房地产开发项目评估方法一、房地产开发项目建设程序二、项目策划内容与方法三、市场分析方法四、财务评价方法及举例分析一、房地产开发项目建设程序■获得土地阶段（初步可行性研究）↓土地报价的可行性研究报告↓董事会批准参加土地竞买重大事宜↓参加土地竞买■前期管理阶段↓产品方案优化↓规划设计与方案优化↓可行性研究与项目融资（前期终点，三证评估，四证放款）■经营计划阶段↓■经营实施阶段（动态管理与控制）↓开工准备↓项目开工↓开盘销售↓竣工验收■后评价阶段二、项目策划内容与方法策划含义：以市场为导向，以方案

2、优化为手段，以确定计划参数为目的，构思项目整体开发方案。策划内容：1、产品定位（市场研究及产品方案优化）↓2、项目策划基本参数↓3、项目分期开发计划（每期开发量、开竣工日期、开盘日期）↓4、开发产品经营计划（经营方式、价格、销售速度、回款）↓5、投资估算及使用计划（工程量、造价、用款计划）↓6、资金筹措计划（启动资金、资本金投入、预售收入、贷款）1、产品定位（市场研究及产品方案优化）（1）市场研究◆宏观趋势分析，得出产品的数量空间和价格空间；◆产品定位分析，确定产品档次及价格；◆价格预测，确定未来若干年的产品价格

3、。（2）产品方案优化产品方案优化在项目评估阶段意义不大。2、基本参数（一）　3期项目分期开发期数9　4%土地契税税率8　1<>0%项目基准收益率7控制项目开工的最早季度3季土地交付使用季度6控制项目开工的最早年份2<>0<>05年土地交付使用年份5签定土地合同季度或开始项目前期工作季度1季项目起始季度4签定土地合同年份或开始项目前期工作年份2<>0<>05年项目起始年份3签定土地合同年月至最后一笔销售款收到为止2<>0季项目周期（计算期）21-按月/2-按季/3-按年2　项目周期单位1备注数据或选项单位项目名称序

4、号3、项目分期开发计划参数42<>0<>0932<>0<>08322<>0<>0812<>0<>07242<>0<>0742<>0<>051竣工季度竣工年份开工季度开工年份项目分期单项工程（产品）开发计划参数42<>0<>0942<>0<>0832<>0<>0842<>0<>084687.5配套工程三期地面车库3242<>0<>0942<>0<>0832<>0<>0842<>0<>0855<>0<>0<>0普通住宅三期高层住宅322<>0<>0822<>0<>0712<>0<>0722<>0<>075625配套工

5、程二期地面车库2222<>0<>0822<>0<>0712<>0<>0722<>0<>076<>0<>0<>0<>0普通住宅二期高层住宅242<>0<>0612<>0<>0642<>0<>0512<>0<>064687.5配套工程一期地面车库142<>0<>0642<>0<>0542<>0<>0512<>0<>063375<>0配套工程地下车库1242<>0<>0612<>0<>0742<>0<>0512<>0<>0655<>0<>0<>0普通住宅一期高层住宅1容积率竣工季度竣工年份封顶季度封顶年份开工季度开工年

6、份开盘季度开盘年份开发面积(㎡)产品类型单项工程项目分期4、开发产品经营计划参数7<>03<>03<>052<>0<>08.4同比125<>0<>0<>04687.5三期地面车库出售7<>03<>03<>052<>0<>08.4同比1272<>0<>055<>0<>0<>0三期小高层出售7<>03<>03<>062<>0<>07.2同比125<>0<>0<>05625二期地面车库出售7<>03<>03<>062<>0<>07.2同比1266<>0<>06<>0<>0<>0<>0二期小高层出售7<>03<>03<>

7、062<>0<>06.1同比125<>0<>0<>04687.5一期地面车库出售7<>03<>03<>062<>0<>06.1同比122<>0<>0<>03375<>0一期地下车库出售7<>03<>03<>062<>0<>06.1同比126<>0<>0<>055<>0<>0<>0一期小高层出售交房二次付款间隔合同首付销售周期（季）开盘年.季变化方式变化周期(季)增减幅度(%)开盘单价(元)收款比例(%)销售计划参数价格参数数量(㎡)产品名称5、投资估算及使用计划否8<>075.<>0<>0　　　　　合计　否375

8、.<>0<>0元/平方米8<>0<>0.<>0<>0平方米4687.5<>0按建筑面积三期地面车库3.2是77<>0<>0.<>0<>0元/平方米14<>0<>0.<>0<>0平方米55<>0<>0<>0.<>0<>0按建筑面积三期小高层3.1否　　　　　　三期工程费用3否825<>0.<>0<>0　　　　　合计　否45<>0.<>0<>0元/平方米8<>0<>0.<>0