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1、万方数据开发天地●房地产开发项目信贷评估分析文/李楠龙奋杰季如进由于业务侧重和发展历史不同,各金融机构对房地产信贷评估分析存在一些差异,但从实质内容上则基本一致,即通过评估借款人信用、申请贷款的项目和担保方式来测算贷款风险度。贷款风险度的大小标志着金融机构对该项目发放贷款的风险程度,是金融机构决定是否发放贷款的主要依据。本文将依据房地产开发的基本特点,分析房地产开发项目的信贷问题。一、借款人信用分t-/i企业资信是金融机构决定是否与企业进行资金往来的主要依据,往往采用定量与定性相结合的方式进行评估。其中,定性分析主要取
2、决于评估人员的实际经验,而定量分析则主要依据近3年的财务报表以及其它数据信息,通过测算相关的财务指标,从资金实力、偿债能力、经营管理能力和获利能力等四方面评价企业资信。借款人信用评估的基本指标如图所示。由于房地产开发的特殊性,对房地产开发企业进行定量分析的财务指标不同于其他行业。1.流动比率流动比率=流动资产/流动负债该指标属于短期偿债能力指标,一般应大于2。由于流动比率本身无法揭示流动资产和流动负债的具体构成,因此,需要根据实际情况对流动比率进行具体分析。比如,流动资产中包含的存货,对一般工业企业或商品流动企业来讲,
3、存货的变现能力可以编辑:丽莉通过其产成品的销售情况进行判断。而房地产开发企业的存货形式主要表现为在建工程和未销售的商品房,若企业过高的流动比率是由大量积压商品房所致,那么再高的流动比率也不能保证金融机构作为债权人的投资安全性;若企业流动资产主要由现金构成,虽然流动性高,但却表明资金未被有效利用。对于流动负债,如果主要由预收货款构成,而预收货款的偿付是在约定的时间以产品而不是以资金进行偿付,因此在对其短期偿债能力进行评价时,一定要结合企业的生产能力、经营管理能力、按期交货能力等综合考虑。2.速动比率速动比率=速动资产/流
4、动负债一般认为,速动比率为1比较合适。分析速动比率时,同流动比率分析一样,对计人流动负债的预收货款也要另外进行考虑,若企业预收货款较高,速动比率会明显降低。因此,研究速动比率必须结合预收账款、未来的销售前景和企业预售等情况综合考察。3.资产负债率资产负债率=负债总额/总资产从财务上看,这个比率保持在0.5比较好。房地产开发经营属于资金密集型的经济活动,在目前的房地产开发企业规模程度低,企业总资产不高的情况下,一个投资较大的项目就会引起企业资产负债率的陡然变化,因此要对企业,尤其要针对项目的实际情况进行具体分析。资产负债
5、率低可能意味着企业经营不利,曾长期无任何开发项目;资产负债率高则可能是由于企业前期曾借款投资,那么金融机构就应该结合项目的市场情况考虑是否放款,如果市场前景较好,而且企业也一直将主要物力、财力投放于该项目,没有将贷款移作它用,那么再贷款的可能性相对就较大。由于目前的房地产开发公司的资产负债率一般都偏高,在进行资产负债水平分析时,除了要将同一企业不同时期的数据进行纵向比较外,还要参照同行业的平均水平,从本地区房地产开发企业全行业的角度来衡量企业的长期偿债能力。4.存贷周转率存货周转率=销货成本/平均存货余额其中:平均存货
6、=(期初存货+期末存货)/2存货周转率主要是衡量企业的销售能力和存货库存状况,测试存货的周转性和有效性。需要注意的是,对房地产开发企业而言,存货周转率高可能是由于企业的开发项目不适应市场而占用了过多资金,也可能是项目的市场看好,企业正在控制投向市场的物业数量,通过诱导供求关系的变化谋求更大的利润空间。5.销售利润率销售利润率=销售利润/销售收入该指标表示销售收入的收益率水平,反映企业成本管理能39万方数据●开发天地力。应当注意的是,现在许多房地产开发企业出于避税或其它原因而将账目加以调整,所以必须在考虑其它业务利润、营
7、业外收入、经营成本等指标的基础上,根据企业的实际情况综合分析企业的利润水平。二、开发项目分析贷款直接投资于开发项目本身,因此,项目建设可行性、财务指标可行性是信贷评估分析需要认真考虑的内容。房地产开发企业在申请贷款时,一般需要向金融机构提交详细完备的、经批复的可行性研究报告,这是金融机构进行项目建设可行性分析的主要依据。如果缺少可行性研究报告或金融机构对报告结论持不完全一致的意见,那么可行性分析将成为项目评估的第一步。一般来讲,房地产开发项目是作为商品直接面向市场的,项目能否成功、金融机构是否可以如期收回投资本息,都取
8、决于项目被市场接纳的程度。也就是说,开发项目评估核心应该是项目的市场分析与市场定位,即根据已有市场信息和申请贷款时的项目状况,判断项目建成后的市场表现。开发项目分析一般包括以下三部分:1.项目实施条件评估项目实施条件评估主要是考察项目在申请贷款时是否已真正落实必要的实施条件。这些实施条件既包括建设条件的齐备程度,如建设规划审批手续
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