农村房屋调查和权属登记(培训教程)

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1、农村房屋调查和权属登记第一部分概述一、依据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》（征求意见稿）、《不动产登记簿证样式》、《房屋登记办法》、《房地产登记技术规程》、《不动产权籍调查技术方案（试行）》（草案）等法律、法规和规定，结合工作实际。二、适用范围适用于农村集体土地范围内的房屋调查和房屋登记业务。三、基本原则（一）依申请登记原则房屋登记应依照申请启动，但法律、法规和规章等另有规定的除外。（二）权利主体一致原则房屋等建筑物、构筑物所有权应当以土地使用权为基础，并保持权利主体一致，法律另有规定的除外。（三）连续登记原则未办理不动产首次登记

2、的，不得办理其他登记，但法律、行政法规另有规定的除外。因处分不动产申请登记的，被处分的不动产权利应当已经记载于登记簿。四、登记类型不动产登记包括下列类型：（一）首次登记：包括总登记与初始登记；（二）变更登记；（三）转移登记；（四）注销登记；（五）预告登记；（六）更正登记；（七）异议登记；（八）查封登记；（九）法律、行政法规规定的其他登记。五、调查和登记程序办理房屋调查和登记，一般依照下列程序进行：（一）房屋调查程序：1、申请调查；2、调查受理；3、外业调查；4、出调查成果。（二）权属登记程序：1、申请；2、受理；3、审核；4、登簿。不动产登记机构完成登记后，应当依据法律、行政法

3、规的规定向申请人发放不动产权属证书或者登记证明。第二部分房屋调查一、定义房屋调查是核实房屋的权属和利用状况，为产权登记、加强房屋管理及其合理利用提供基础资料和数据的一项法律措施，房屋调查的成果资料，经登记后，具有法律效力。1、地籍调查与房屋调查的区别地籍调查是通过土地权属调查和地籍测量，查清每一宗土地的位置、权属、界线、数量、价值和用途等基本情况，为土地登记奠定基础。房屋调查是通过房屋权属调查，查清房屋坐落、种类、结构、条件、用途、建筑面积和使用面积等，为房屋产权登记和物业管理提供可靠的依据。2、类型房屋调查按时起和任务的不同，分为初始调查和变更调查两种。初始调查-是指初始房屋

4、调查和房屋普查。变更调查-是指房屋的情况发生变化后，对变更房屋的日常性的调查。二、调查内容以宗地为单位，查清宗地内房屋单元的状况，包括宗地信息、房屋（建、构筑物）信息等。（一）宗地信息。查清宗地的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至等土地状况。该部分内容以地籍调查信息为准。（二）房屋（建、构筑物）信息。查清房屋权利人、坐落、项目名称、房屋性质、构（建）筑物类型、共有情况、用途、规划用途、幢号、总套数、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、建筑面积、专有建筑面积、分摊建筑面积等内容。针对宗地内的建筑物区分所有权的共有部分，还应查清其权利人、建（构）筑物名称、建（构）筑物数量

5、或者面积、土地使用份额等。三、调查技术路线与方法（一）主要技术依据房产测量规范-（GB/T17986.1-2000）土地利用现状分类-（GB/T21010-2007）地籍调查规程-（TD/T1001-2012）不动产登记暂行条例-（国令第656号）不动产登记暂行条例实施细则不动产登记簿（二）技术路线以地籍调查为基础，以宗地为依托，以满足不动产登记要求为出发点，充分利用已有不动产调查、登记以及前期审批、交易、竣工验收等成果资料，采用已有集体土地所有权地籍图、城镇地籍图、村庄地籍图等图件做工作底图，通过内外业核实、实地调查测量的方法，完成房屋调查和房产测量等工作。（三）调查的基本方

6、法1.房屋单元的设定与编码。应按国家标准要求，设定与编制定着物（房屋）代码。当前实施的房屋编码规则为住建部制定的《房地产登记技术规程》中的房屋登记基本单元编码规则，今后如《不动产权籍调查技术方案》实施后按其规则编制：《房地产登记技术规程》房屋登记基本单元编码规则：（1）房地产登记机构应为房屋编制房屋登记基本单元代码。房屋登记基本单元代码应具有唯一性、确定性，不得随意变动。（2）房屋登记基本单元代码应由阿拉伯数字组成。（3）房屋登记基本单元代码应为26位，前25位为本体码，最后1位为校验码。房屋登记基本单元代码由本体码（25位）及校验码（1位）共26位组成，其中本体码（25位）由

7、行政区划代码（9位）、幢代码（12位）、户代码（4位）组成。房屋登记基本单元代码结构如下图所示。（4）本体码应由行政区划代码和基本单元代码构成。（5）行政区划代码应由9位三级行政区划代码组合构成，其中：第1～4位为市（地区、州）行政区划代码，第5、6位为区（县、旗）行政区划代码，第7～9位为街道（乡、镇）行政区划代码。行政区划代码应采用现行国家标准《中华人民共和国行政区划代码》GB/T2260和《县级以下行政区划代码编制规则》GB/T10114的规定。（6）基本单元代码应由12位基本单元幢代