写字楼办公物业运营工程维修部运营手册

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1、编号：xxx-XM-GC文件受控号：xxx办公物业运营商工程维修部运营手册编制审核批准受控状态分发号发布日期201年月日实施日期201年月日序号文件编号文件名称页码0《文件目录》1《部门工作内容》2《组织架构/人员编制》3.1《工程部主管岗位说明书》3.2《工程部弱电主管岗位说明书》3.3《工程部暖通主管岗位说明书》3.4《工程部空调主管岗位说明书》3.5《工程部暖通给排水领班岗位说明书》3.6《工程部弱电领班岗位说明书）》3.7《工程部强电领班岗位说明书）》3.8《工程部综合领班岗位说明书）》3.9《工程部暖通给排水技工岗位说明书》3.10《工程部弱电

2、技工岗位说明书》3.11《工程部维修电工岗位说明书》3.12《工程部综合维修工岗位说明书》4.1《工程部部门职责》4.2《值班管理制度》4.3《设备机房巡视管理制度》4.4《设备维修保养管理制度》4.5《设备外包维保管理制度》4.6《工具物品领用管理规章制度》4.7《临时用电管理制度》4.8《机房管理制度》4.9《能源统计管理规章制度》4.10《设施设备档案管理规章制度》5.1《工程资料管理操作规程》5.2《设备保养计划编制及实施操作规程》5.3《楼宇照明系统设备的维护保养规程》5.4《强电竖井操作规程》5.5《低压配电柜操作规程》5.6《避雷系统检修检

3、测操作规程》5.7《电梯机房运行管理规程》5.8《弱电系统巡视检查规程》5.9《消防自动控制设备的维护保养操作规程》5.10《消防泵房的维护保养操作规程》5.11《消防蓄水池（生活水箱）清洗保养操作规程》5.12《给排水管网的维护保养操作规程》5.13《中水系统的维护保养规程》5.14《给水设备设施运行操作规程》5.15《土建装饰维护保养操作规程》5.16《地源热泵运行管理规程》、《锅炉房运行管理规程》5.17《入室维修工作标准规程》5.18《水景景观设备维护保养作业指引》5.19《电动工具操作指引》5.20《电梯巡查管理作业指引》5.21《维修工具、测

4、量用具管理、操作及自校作业指引》5.22《房屋和共用设备设施普查管理作业指引》5.23《停车场管理系统维护保养作业指引》5.24《特种设备及安全用具使用、检定作业指引》5.25《电缆设施巡查维护作业指引》5.26《工程设备（设施）编号规则作业指引》5.27《有限空间作业指引》5.28《高位水箱保养规程》5.29《工程前期接验收操作规程》5.30《燃气调压站（箱）的维护保养操作规程》5.31《房屋、设备普查操作规程》5.32《热交换站运行操作规程》5.33《隔油池清掏操作规程》5.34《化粪池清掏操作规程》5.35《变配电系统操作规程》5.36《门禁、可视

5、对讲系统维护保养作业指引》6《记录表格清单》1目的确保各设备设施正常运行，为业主创造一个安全、快捷、舒适的环境。2范围适用于工程部日常维修和运行人员。3职责3.1工程部主管负责制定本部门工作维修保养计划及方案。3.2工程各专业人员坚决执行本部门的工作安排及计划。4工程部日常工作：4.1负责本部门环境因素和危险源的识别、评价及运行控制。4.2对建筑物及所有机电设备的日常运行管理及维护保养。4.3对物业未尽人意之处提出整改方案。4.4对客户的装修工程方案审核，对施工进行监督管理。4.5对客户进行有偿服务。4.6为物业管理提供有关工程询问。4.7服从公司及服务

6、中心各部门领导交办的其它工作。5工程部各专业工作：5.1强电专业5.1.1配电室、公区配电箱、配电柜，楼层强电间5.1.2电梯机房、设备机房、空调供暖设备5.1.3车库照明、楼层照明、园区照明、泛光照明5．2给排水专业5．2.1生活水泵房、中水机房、消防泵房、消防补水间、热交换站5．2.2园区市政给排水管线、污水井、化粪池、雨水井、水泵接合器、污水泵房5．2.3楼层管道间、消火栓、喷淋系统5．3综合维修专业5．2．1房屋普查维修5．3．2园区公用设施土建、门窗等服务中心5．3．4楼层公用设施5．3．5日常维修工作5．4弱电专业5．4．1电话、网络机房5．

7、4．2消防、监控系统5．4．3门禁、可视对讲系统5．4．4红外报警系统一、人员架构（根据实际编制）1.1负责项目维修部日常管理工作；1.2负责检查本部门的各项工作实施情况，规范各项记录，发现问题及时纠正；1.3负责部门员工业务指导及培训工作；1.4负责制定并实施本部门长、中、短期工作计划；1.5负责组织召开部门例会，安排工作，传达公司会议精神；1.6负责协助处理因维修服务产生的顾客投诉及紧急事件；1.7负责制定并组织实施设备设施维修保养计划，确保设备设施正常运行；1.8负责编制年度工程开支和能源预算；1.9负责编制实施节能降耗方案，有效控制项目能源耗费；

8、1.10负责参加项目新增工程改造项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的