武汉三江航天房地产开发公司-武汉·汉阳赫山项目定位和整体发展战略

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1、武汉三江航天房地产开发公司-武汉·汉阳赫山项目定位和整体发展战略武汉·汉阳赫山项目定位和整体发展战略谨呈：武汉三江航天房地产开发公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目研究工作的阶段划分2007/06/15项目定位与整体发展战略前期资料收集、整理下一步工作2007/06/222007/07/20形象定位客户定位产品定位项目整体发展战略启动区项目发展定位项目物业发展组合建议市场调研项目启动区及物业发展组合建议7个工作日30个工

2、作自然日2007/07><8/20市场突破整体发展战略项目定位核心问题界定项目属性界定项目目标及具象经济测算客户目标和限制条件客户目标、约束条件企业背景、目标年房地产开发量增长30%，利润大于15%集团在汉阳的首个项目，考虑在汉阳的战略布局房地产品牌客户的思考：企业对项目发展有两种思路1、顺市销售，销售利润15%，2、突破市场，追求高利润希望世联论证本项目理解保证项目可持续销售成功建立中高档市场形象突破区域价格体系，销售利润率超过15％，追求较高利润客户目标的具象企业利润目标解析从企业内部导向出发本项目开发现阶段本项目开发中高档楼盘、获得较高利润的可行性开发中高档楼盘、获得较高

3、利润需要怎样的价格实现销售利润率15%－是否可以获得更高利润？销售利润率达到20%，意味着项目整体实收均价达到4637元/平方米计算依据各项数值均取值于三江航天提供资料中产品类型假定为纯小高层，分三年开发建设，07年入市销售利润20%，住宅均价为4637元/平米，商业均价为<8000元/平米20%　销售利润率　205,372,<845.44　净利润十四306,526,634.99　利润总额十三70,355,2<82.00<8,000.00商业门面　1,455,767,370.154,637住宅　1,526,122,652.15　销售收入十二91,567,359.12　期间费用十

4、一122,0<89,<812.17　交易税费十1,005,93<8,<845.<87（一~九)　成本合计　<8,250,000.0025.00物业维修基金九36,224,100.00109.77资金成本八47,<850,000.00　基础设施建设费七441,600,635.19　建安费六5,940,000.00　墙体材料及散装水泥基金五5,573,700.00　工程直接管理费四49,595,700.00　工程前期费三<8,423,027.03　项目前期费用二402,4<81,6<83.65　土地费一总金额标准项目　总成本及单方成本　序号从企业内部导向出发销售利润率达到25%，意

5、味着项目整体实收均价达到5022元/平方米计算依据各项数值均取值于三江航天提供资料中产品类型假定为纯小高层，分三年开发建设，07年入市销售利润25%，住宅均价为5022元/平米，商业均价为<8000元/平米25%　销售利润率　275,017,673.14　净利润十四410,474,139.02　利润总额十三70,355,2<82.00<8,000.00商业门面　1,576,636,560.905,022住宅　1,646,991,<842.90　销售收入十二9<8,<819,510.5<8　期间费用十一131,759,347.43　交易税费十1,005,93<8,<845.<87

6、　成本合计　<8,250,000.0025.00物业维修基金九36,224,100.00109.77资金成本八47,<850,000.00　基础设施建设费七441,600,635.19　建安费六5,940,000.00　墙体材料及散装水泥基金五5,573,700.00　工程直接管理费四49,595,700.00　工程前期费三<8,423,027.03　项目前期费用二402,4<81,6<83.65　土地费一总金额标准项目　总成本及单方成本　序号从企业内部导向出发片区楼盘的梯队研究帮助我们定义中高端产品武昌的中高档楼盘价位在4000-6000元/平方米；汉口的中高档楼盘价位在40

7、00-5000元/平方米200<8城市花园富仕庭院新澳阳光城汉口人家汉口春天汉水熙园新华时代金成世家上城国际新世界中心中侨观邸时代广场锦绣龙城新域柠檬特区武昌城市公园南湖都市桃源巴黎豪庭东湖公馆、凯乐花园华润凤凰城锦江国际城水岸星城东湖天下3000元以下3000-40004000-5000元5000元以上汉口片3000元以下3000-4000元4000-6000元均价6000元以上武昌片第四梯队第三梯队第二梯队第一梯队对各片区的典型楼盘进行分级研究后，得到以下规律特征从市场外部导向出发片区楼