无锡金科南长区罗氏中亚地块项目定位策划书

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1、无锡金科南长区罗氏中亚地块项目定位策划书《无锡金科南长区罗氏中亚地块项目定位策划书》签字人日期编制项目营销负责人所辖公司营销负责人所辖公司总经理/董事长编制人：涂相春2009年12月18日目录第一部分：项目地块及周边环境简介………………………………………………3一、项目土地性质调查………………………………………………………………………3二、项目用地周边环境调查…………………………………………………………………4第二部分：市场调查分析及趋势判断………………………………………………………7一、项目所在地房地产市场概况………………………………………………

2、……………7二、项目所在地商品住宅市场板块的划分及差异说明……………………………………9三、项目所在地房地产市场条件…………………………………………………………20四、项目所在地房地产市场概况…………………………………………………………45五、项目所在地商业市场概况……………………………………………………………51第三部分：土地属性分析…………………………………………………………………52一、规划条件………………………………………………………………………………52二、用地现状………………………………………………………………………………52三、土地价

3、值分析…………………………………………………………………………52第四部分：项目定位建议…………………………………………………………………59一、项目形象定位…………………………………………………………………………59二、客户定位………………………………………………………………………………64三、产品定位………………………………………………………………………………70四、启动区产品物业及户型配比选择建议………………………………………………95第五部分：项目概念设计方案……………………………………………………………102第六部分：项目开发节点…………

4、………………………………………………………102第七部分：项目经济指标测算……………………………………………………………102第一部分：项目地块及周边环境简介项目土地性质调查地理位置项目位于无锡市南长区中南路与金城路交叉口东北侧。四至为：东至运河西路，南至金城路，西至中南路，北侧为规划道路。项目土地现状项目用地性质为居住、商业（商业建筑面积不低于总建筑面积的10%），占地207401平米，容积率2.2，总建筑面积456282.2平米。项目分为六个地块，A地块可建设面积约33435平米；B地块可建设面积约13089平米；C地块可建设面积约55462平

5、米；D地块可建设面积约37759平米；E地块可建设面积约47158平米；F地块可建设面积约20498平米。江苏天圣达集团有限公司金城桥仓库江苏省纺织研究所有限公司帝斯曼柠檬酸（无锡）有限公司别克汽车4S店五洲饭店帝斯曼柠檬酸（无锡）有限公司高压塔无锡市纺织产品品种研究所有限公司项目非净地出让，有地面附着物，多数为厂房，目前地块内部沿中南路南侧拆迁已经启动。地块内部有两条内部路，一条为隐秀路，规划的市区道路，未来从隐秀路靠近运河的东侧架桥至运河东边；另一条道路社区内部路，级别及路尺度并未确定。项目用地周边环境调查地块四周道路及环境地块东侧为运河西路，

6、双向四车道，车流量相对较少；地块南侧为金城路，双向四车道，属于城市的快车道、噪音大、人流停留性差；地块西侧为中南路，双向四车道，人流导入性相对最好。与项目隔中南路相望，是90年代的老小区，通过与南长区规划局访谈得知，小区近期并未拆迁计划。该小区沿街面为商铺，业态为油条店、小吃店等，业态定位于以前的厂房职工客群，相对低档。中南路对面还有一所新联小学，目前已经拆迁，未来将还迁于地块内部，规划为36班小学；中南路西侧的老小区未来将要还迁于地块围合内部的小学地块北侧为规划路，具体情况未定。沿项目往西为芦庄地区，属于无锡市外来人口居住最密集的地区之一，该地区

7、形象相对较低，通过市场调研发现，该地区形象将会对未来项目的高端定位产生一定影响；项目南侧为金城路高架，车流较多，噪音影响较大；项目东侧为运河，但运河资源的市场价值并未兑现。2、地块周边配套地块周边超市集中，车行10分钟范围，内有包括家乐福、沃尔玛、好又多、易初爱莲、乐购等多家超市；太湖广场地区位于中心城与太湖新城城市发展的轴线上，并且也是东西新城的连接区域，这块华东地区最大的绿地广场被定位为“城市客厅”。太湖广场区域将汇集5家五星级酒店、5幢超200米、30幢以上超百米建筑，成为政府配套设施最齐全、高档酒店最集中，购物中心规模最顶级，跨国公司总部入

8、驻最多的国际商务中心。增加“活动功能”，与普通的绿地和休闲地块有所区别，使百姓能动态地与广场融合。从区域借势的角度来讲，未