颂唐机构2010无锡金科南长区罗氏中亚地块项目产品定位

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1、颂唐机构2010无锡金科南长区罗氏中亚地块项目产品定位金科南长区罗氏中亚地块项目产品定位2010年8月报告框架：PART4:项目定位建议PART5:项目定位建议PART1:项目地块及周边环境概况一、项目土地性质项目土地性质——地理位置东至运河西路，南至金城路，西至中南路，北侧为规划道路。项目位于无锡市南长区中南路与金城路交叉口东北侧。12345367本案项目土地性质——土地现状项目用地性质为居住、商业（商业建筑面积不低于总建筑面积的10%），占地207401平米，容积率2.2，总建筑面积456282.2平米

2、。项目分为六个地块。A地块——可建设面积约33435平米B地块——可建设面积约13087><9平米C地块——可建设面积约55464平米E地块——可建设面积约47158平米F地块——可建设面积约204<98平米D地块——可建设面积约3775<9平米项目土地性质——土地现状项目项目非净地出让，有地面附着物，多数为厂房，目前地块内部沿中南路南侧拆迁已经启动。地块内部有两条内部路，一条为隐秀路，规划的市区道路，未来从隐秀路靠近运河的东侧架桥至运河东边；另一条道路社区内部路，级别及路尺度并未确定。1江苏天圣达集团有限

3、公司金城桥仓库2江苏省纺织研究所有限公司3帝斯曼柠檬酸（无锡）有限公司4别克汽车4S店5五洲饭店6高压塔3帝斯曼柠檬酸（无锡）有限公司7无锡市纺织产品种研究所有限公司项目土地性质——自身资源评判地块指标：位置：地块位于南长区中南路与金城路交叉口东北侧。占地面积：207401平米建筑面积：456282.2平米用地属性：商业、居住容积率：<2.0-2.4建筑密度：<30%绿地率：>40%交付标准：非净地成交价：224000万元楼板价：4<90<9元/平米项目将受益于周边的大盘效应，届时该区域的

4、高端形象已经形成。未来人们对该区域的城市价值将充分认知，接受能力会更强。二、项目用地周边环境概况项目用地周边环境概况——周边道路及环境中南路西侧的老小区未来将要还迁于地块围合内部的小学地块东侧为运河西路，双向四车道，车流量相对较少地块南侧为金城路，双向四车道，属于城市的快车道、噪音大、人流停留性差地块西侧为中南路，双向四车道，人流导入性相对最好。与项目隔中南路相望，是<90年代的老小区，通过与南长区规划局访谈得知，小区近期并未拆迁计划。该小区沿街面为商铺，业态为油条店、小吃店等，业态定位于以前的厂房职工客群

5、，相对低档。中南路对面还有一所新联小学，目前已经拆迁，未来将还迁于地块内部，规划为36班小学；项目用地周边环境概况——周边道路及环境地块北侧为规划路，具体情况未定。沿项目往西为芦庄地区，属于无锡市外来人口居住最密集的地区之一，该地区形象相对较低，通过市场调研发现，该地区形象将会对未来项目的高端定位产生一定影响；项目南侧为金城路高架，车流较多，噪音影响较大；项目东侧为运河，但运河资源的市场价值并未兑现。项目用地周边环境概况——周边配套□地块周边超市集中，车行10分钟范围，内有包括家乐福、沃尔玛、好又多、易初爱

6、莲、乐购等多家超市；□太湖广场地区位于中心城与太湖新城城市发展的轴线上，并且也是东西新城的连接区域。太湖广场区域将汇集5家五星级酒店、5幢超200米、30幢以上超百米建筑，成为政府配套设施最齐全、高档酒店最集中，购物中心规模最顶级，跨国公司总部入驻最多的国际商务中心。项目地块清扬路租金5-12元太湖广场商圈租金13-18元南禅寺新天地租金4-6元阳光广场太湖半岛广场街口租金4元中南路租金1.2元项目的西南方向为太湖蠡湖资源，但通过市场调研发现，客户对两湖资源的感知，心理距离大于实际距离，该资源并不能成为项目

7、的感知价值点。项目用地周边环境概况——周边外在环境资源评判项目周边配套齐全，已经形成成熟的居住生活环境，未来项目可以依靠太湖广场的城市资源。项目地块阳光广场太湖半岛广场南禅寺新天地太湖广场商圈PART2:市场调查分析及趋势判断一、项目所在地房地产市场概况整体市场表现分析：2008.6-200<9.<9一年多内无锡整体市场经历了从低迷到爆发的过程，0<9年上半年的成交量接近08年全年的成交量，销售均价呈U型上升，价格、销量整体上扬。近年来南长区一直属于无锡销售价格的高点区域，区域内品牌开发商的陆续进驻，逐步抬

8、升了区域内高端项目的价格和接受程度。影响力地块0<9年下半年一级土地市场活跃，地王频出，截止目前为止，共成交54幅土地，其中23幅有居住性质；知名开发商频进，看好无锡后市发展。龙湖地块龙湖地产是否在无锡拿地，0<9年第四批土地拍卖之前就吸引了众多关注，在本次土地拍卖会上，龙湖地产可谓毫无悬念地拿下了太湖国际科技园地块，起始价2.8亿，成交价6.44亿。溢价127.8%：位置:地块位于无锡（太湖）国际科技园TKY-