无锡金星睦邻中心地块定位与

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1、谨呈：深圳海岸地产无锡金星睦邻中心地块市场分析与项目定位报告1报告思路5、产品研究4、客户分析2、市场背景1、目标梳理6、产品价值提升7、典型案例8、对本案的启发3、项目分析2企业品牌目标项目销售目标1、快速：明年下半年面市，开盘热销，快速回笼资金。2、高价：跻身区域同类项目价格第一阵营，实现项目价值最大化。1、打造无锡房地产市场的精品，提升企业品牌价值；2、立足深圳，剑指无锡，初步实现公司的长三角战略，实现可持续性发展。12战略目标我们的一切研究都以现实条件为基础，以共同的目标为导向。3项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重

2、要因素项目相邻楼盘现阶段就有阳光城市花园、朗诗未来之家、世贸国际公寓、润华国际大厦、常发清扬御庭等品牌楼盘，其中阳光城市花园已经售罄，朗诗社区二期与其他楼盘都在售项目总占地面积:43492.4万平米（约65亩）规划容积率：A地块<4.0，公寓式酒店用地C地块<2.6，高档居住小区用地区域楼盘都属于无锡CBD区域的中高端楼盘，项目开发方向为高品质商住楼盘，以目前成熟的区域市场为基础，实现价值最大化避开预计的2008年下半年与2009年上半年的淡市环境，把握好项目开发节奏，争取2009年下半年能寻找到市场良好契机，从而启动销售所在区

3、域市场供给量巨大地块由两块梯形土地构成高品质商住楼盘开发方向把握开发周期与开发节奏，避免淡市推盘4项目所在地无锡，处在长三角经济圈的中心，地理位置和市场环境十分优越无锡，处于苏锡常经济圈核心部位，距离上海及南京都市圈均在2小时车程范围内。苏锡常都市圈位于长江三角洲北翼，是上海大都市圈的有机组成部分。发达的高速公路及轨道交通网络，使得无锡与长三角其他城市圈紧密相连。南京都市圈苏锡常都市圈杭州都市区宁波都市区上海核心区资料来源：无锡国土规划局区位环境5苏锡常都市圈是江苏省经济发展的先导地区和创新中心，在未来的快速发展中将更具外部开放

4、性和内部互动性苏锡常都市圈的区域发展目标是，在以上海为中心的沪宁杭城市群中，率先实现现代化，积极融入国际经济贸易体系和世界城市体系，实现苏锡常三市共同发展。南京都市圈徐州都市圈苏锡常都市圈资料来源：无锡国土规划局区位环境6无锡目前城市建设的重点在于太湖广场CBD板块，而未来城市发展的主方向则是向南开发建设蠡湖新城和滨湖新城太湖广场板块区域布局了高端的城市综合体商业项目,是政府倾力打造的城市高端服务业产业群，将建成融行政中心、商务中心、金融中心、经济中心四位为一体的无锡新城市ＣＢＤ滨湖新城：未来城市副中心。以教育、科研、体育、旅游

5、服务等公共服务设施和高品质住区、高新技术产业园为主的综合区蠡湖新城是近年来首先重点建设的区域，基础设施和配套齐全。资料来源：无锡国土规划局太湖广场CBD板块城市规划7城市地位升级加快，功能更加完善，对周边地区的吸聚与辐射作用加强无锡市“十一五”规划富民和谐四大名城五大中心实现突破人均GDP10000美元的关口目标（按常住人口测算），较“十五”翻番着力产业结构、建设布局、人居环境的优化打造最适宜投资创业的工商名城、最适宜居住度假的山水名城、最适宜创新创造的设计名城、最具人文特质的文化名城加快国际先进制造技术中心和区域性商贸物流中心

6、、创意设计中心、旅游度假中心、职业教育培训中心的建设“山水名城”特色强化，城市化进程加快，人均财富迅速增长2007年长三角16市比较：人均可支配收入方面，无锡以20898元位列第七，同比增长14.9%，列长三角地区第七位城市走向8市场背景2004年到2006年无锡房地产市场供需比呈现缓和趋势，但2007年市场趋热，导致供应量又急剧加大。连年施工面积大幅增加，供应放量；销售面积增长较为平稳，05、06年的宏观调控对消费需求影响不大；成交价格持续走高。全市总人口平稳增长，2007年城镇居民人均可支配收入跨越3000美元大关。907年

7、无锡各行政区域土地成交统计列表行政区域北塘区滨湖区崇安区惠山区南长区锡山区新区成 交 宗 数7912101411成交面积(㎡)657071128186650222252237634258649864435923成交均价(万/亩)36315241477114718925408年土地供应计划列表行政区域北塘区滨湖区崇安区惠山区南长区锡山区新区计划供应面积(万平方米)6023060806080802004-2007年锡城土地成交价格不断攀升,07年土地成交均价是04年的2.6倍,说明2007年投资商对无锡房地产市场的预期是乐观的,这种

8、乐观的判断基于无锡楼市成交量价持续攀升的利好消息。尤其是中心区、南长区,随着时间的流逝,土地将会更加稀缺,这种价值首先反应在土地方面,06和07年崇安区高于起拍价成交的土地单位高出均价达67万元/亩。土地供应10价格快速上涨的主要原因有:第一、需求旺盛。无锡紧邻