贵阳四季家园二期芳满庭园营销策划报告

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1、贵阳四季家园二期芳满庭园营销策划报告芳满庭园营销策划报告发展商：贵阳广信房地产开发有限公司统筹策划：广东新平立策划销售有限公司20051>.2.28目录6第一章：贵阳房地产市场发展状况及市场分析61.1、贵阳房地产发展状况简述61.2、2004年贵阳房地产楼市分析131.3、2004年贵阳地产特征141.4、贵阳市电梯洋房的市场状况151.5、2005年贵阳房地产发展特征预测。161.6、2004年贵阳市房地产热点片区介绍171.7、云岩区近期规划发展利好分析171.8、可比项目调查181.9、现阶段市场典型案例分析21第二章、项

2、目分析212.1、项目概况和四至分析212.2、项目的经济技术指标212.3、项目可借用资源222.4、项目周边配套232.5、项目设计简析：232.6、项目的SWOT分析26第三章、项目定位263.1、项目定位的分析与明确273.2、项目的形象定位283.3、目标市场及消费群体定位303.4、项目主题提炼建议303.5、项目命名建议313.6、产品设计调整建议313.6.1、智能化建议333.6.2、物业管理建议343.6.3、园林绿化建议353.6.4、装修标准建议38第四章、项目包装384.1、包装总纲384.2、基础系统设

3、计394.3、应用系统设计394.3.1、营销通路包装394.3.1.1、通路组织394.3.1.2、地盘包装8><#004699'>404.3.1.3、销售氛围包装414.3.2、现场营销中心434.3.3、售楼处导示、展板系列434.3.4、标准示范层454.3.5、园林及停车场464.3.6、软性销售包装464.4、形象宣传包装464.4.1、办公事务系统474.4.2、宣传物料49第五章、销售策略495.1、销售总体策略505.2、入市时机及销售前提505.2.1、入市时机的选择525.2.2、内部认购前提条件525.2.

4、3、正式开盘销售前提条件535.3、销售阶段目标及进度安排535.3.1、销售理念545.3.2、销售阶段工作安排555.4、销售前期准备工作585.5．、销售控制585.6、销售渠道建议585.6.1、目标消费群体组合计划595.6.2、销售组织形式：595.6.3、放号方式、解筹方案605.6.4、现场管理与控制605.7、项目核心卖点梳理：63第六章、价格执行636.1、总体策略636.2、定价原则及价格控制696.3、付款方式及折扣控制716.4、价格控制726.5、回款计划736.6、价格走势及调整策略746.7、促销策

5、略75第七章、推广策略757.1、总体策略767.2、广告目标777.3、广告策略777.3.1、广告主题777.3.2、广告风格：787.3.3、广告诉求及创意表现807.4、促销活动817.5、媒介组合策略817.5.1媒体总策略为：827.5.2广告组合策略为：847.6、阶段安排847.6.1、形象导入期857.6.2、强化刺激期857.6.3、持续延展期867.6.4、再度强化期：887.7、费用预估907.8、广告实施分析927.9、广告预算927.10、投放阶段及规模93第八章、结束语94附件一：媒体投放计划95附件

6、二、广告投放总费用96附件三：营销大事件100附件四、销售前期准备第一章：贵阳房地产市场发展状况及市场分析1.1、贵阳房地产发展状况简述贵阳市房地产的发展经历了2个阶段，97年到2002年是房地产的成长阶段，房地产产品单一，发展商实力不强，房价处于相对低位，购买力较弱，三级市场处于起步阶段，第二阶段，2003年开始是发展阶段，发展商实力增长较快，房价涨幅较快，三级市场发展迅速，消费意识较强，从国内房地产市场发展的三个阶段来看，贵阳市的房地产发展水平，大约处于第二个阶段与第三个阶段的过渡期间，是第二代商品住宅向第三代商品住宅发展的阶

7、段。1.2、2004年贵阳房地产楼市分析★?土地出让547.51万平方米?同比增长81.96％2004年全市土地出让总面积为547.51万平方米，同比增长81.96％。为近年来土地出让面积最多的一年，其中南明区、云岩区土地出让面积418.57万平方米，占全市土地出让面积的76.45％。????据悉，2004年由于我市房地产态势持续向好，房地产投资开发热情不断高涨，加上土地招、拍、挂制度的推行，使土地市场进一步走向公开化、透明化，因此土地市场显得十分活跃，交易面积继续保持快速增长。去年我市土地出让面积中用于住宅开发的面积455.74

8、万平方米，同比增长123.36％；用于经济适用房的土地面积5.35万平方米，同比增长93.84％；用于商业营业房开发的土地面积38.18万平方米，同比下降11.15％；用于办公房开发的土地面积5.05万平方米，同比增长89.14％；用于其他房屋的开