世纪家园营销策划报告

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1、世纪家园营销策划报告第一部分项目简介一、项目概况：本项目处在蚌埠市总体规划确定的“市中心片区”核心部分的辐射区内，地块位于胜利东路南侧，西邻上铁公司仓库，东接马场湖路，北窄南宽，地势平坦。周边的城市公共设施较齐全，交通便利。规划技术指标如下：＞占地面积：30768M?＞建筑而积：69180M2＞建筑规模：七幢小高层，二十五幢多层＞容积率：2.18＞建筑覆盖率：26.4%＞小区绿化率：48%二、楼盘特色：＞小区建筑风格：建筑布局错落有致，富于动感，以欧陆风格为主线，线条简洁明快，色彩淡雅怡人，气势恢宏。＞屮央景观：圆弧形中庭广场，泳池、儿童嬉水池、百鸟笼、玻璃花房。小区绿化面积大，

2、繁花锦簇，春色满园。＞富于个性化设计的户型：电梯间、底层架空、观景大阳台、房型方正、户型齐全、户户朝南，功能区域明显。＞配套：生活服务社施齐全。自建商场、大型超市、学校近设。＞交通：冇5路、7路、8路、10路等多条公交车线路。交通方便快捷，距离市屮心10余分钟左右车程。＞会所休闲地：底层架空扩大休闲、绿化面积，会所功能齐全，满足不同需求。＞优质物业管理服务，让业主真正解除后顾之忧。第二部分市场分析一、总体营销形势分析1.蚌埠房地产市场态势分析在承接前两年良好发展形势的基础上，进入2001年的蚌埠房地产市场得到进一步的完善与推进。从上半年（1・5刀）房地产帀场情况反映来看，除房屋销

3、售额略有下降以外，其余各项经济指标均冇较大程度的攀升。房地产开发投资额、房屋施工而积、销售而积、以及新开工面积等与同期相比均有较大幅度的增长。表明蚌埠房市止进入稳步、健康发展的良性运行轨道。蚌埠的房地产业正迎來一个加速发展的历史契机。2000年以来市政府出台一系列激活房市的政策来引导、调动房地产消费的积极性，蚌埠的房地产业逐渐向市场化平稳过渡，房地产消费主体亦由集团向个人平稳过渡。商品房销售量、现房交易过户量、商甜房市场价格水平、已购公房上市交易均有一定幅度的增长。金融部门加大扶持房市交易力度，现吋商品房销售中相当一部分住宅通过银行按揭购买。总的来看，蚌埠的开发企业还未形成规模经

4、营。大的开发公司其市场占有率比例不高。比较大型的住宅小区如珍珠城市场上并不多见。经过激烈竞争，蚌埠的房地产企业间必将重新洗牌，通过兼并重组、强强联合，淘汰一大批实力薄弱的小型开发企业，使得资质优良、富冇创新精神和核心竞争力的房地产开发企业占据市场主流。曲此，楼盘的大规模开发将是蚌埠市市场所趋。目前，蚌埠的开发商大多不重视项目的品牌建设，还没冇意识到房地产全程策划对于项目的成功开发是至关重要的。准确的市场定位及合理的运作方案的制定、实施是保障开发商冇效资源优化配置的重要询提。旗帜性的楼盘开发在引领当地房地产市场潮流的同时,带来的是一种全新的开发理念。而品牌的树立在给开发商带来知名度

5、与美誉度的同吋，对于项目的后续开发，其重要性是不言而喻的。黄金花园是目前蚌埠市颇具晶牌意识的楼盘,规模化开发的同时注重小区的合理规划。户型齐全，迎合了不同消费群体需求。高层住宅时尚、现代、建筑质量优良，生活配套设施完善，物业管理细致、周到。2.蚌埠房地产营销形势分析经过对蚌埠房地产市场前期调研及统计分析，可知其有如下特点：＞地理位置优越、市政配套设施齐全的楼盘，销售时遇到的市场阻力相对较小。可见，好的地段仍然是现时保证项目成功开发的重要因素。如宇晨苑、大庆花园、新星园等。规划时，绿化空间并不大，但售蔭无忧。＞楼盘本身无特别优势，但其套价较低，仍吸引不少购房群体。如月光小区，建筑密

6、度大、绿化少，交通亦不便利，但已基木售完。同吋不能忽视的是：小区已暴露出缺乏管理，肌、舌L、杂、治安不良、整体质素低下，对发展商后续开发形象不利。＞位于中心黄金区域的楼盘，由于其地段优势的不可复制性而具较高的投资、保值价值。如新星园、中兴街商住楼等。＞建筑外观格调高雅，户型方正、实用，贴近、迎合市场需求且定价合理的楼盘，销售形势好。如珍珠城小区，木身并无地段优势。大庆花园由于其主力户型与口标市场购买力相符，销售形势畅旺。＞开发时注重生活、服务设施的配套建设，从生活细处体贴业主需求。屮兴街小区商住楼是蚌埠第一家拥有地M亭车设施的楼盘，可见其发展商的超前意识。＞小区实行全方位的物业管

7、理，为业主营造安全、舒适的生活环境空间，并把它做为销售的卖点之一，从而赢得市场。如光明花园、屮兴街小区商住楼、吉安里等楼盘。其物业管理在蚌埠市属领先水平。＞建筑质量优良、造型别致、装修豪华的大户型高档楼盘在蚌埠市尚屈稀缺。限丁其较高的售价及目标市场选择的局限性，其开发风险不言而喻。（部队）商住楼其地理位置并不优越，交通也不便利，目前亦未见采用有特色的营销措施。其市场询景不被看好。＞部分发展商在项口开发吋较为注重整体规划。表现为小区建筑覆盖率低、绿化面积空间大；户型比例合理、方正适