xx家园项目营销策划报告

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1、XX家园项目营销策划报告第一部分项目研究背景为准确市场定位，我们对XX家园项目进行了前期的市场调研。根据该项调研性质，我们采用实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托北京商品住宅市场(主要为西部市场)相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期达到如下目标：(1)了解北京市地产市场的整体状况及变动趋势；(2)了解北京市住宅市场产品设计的发展趋势；(3)了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况；(4)掌握XX家园项目所处地块的基本特征；(5)掌握XX家园项目周边房产市场的走势及主要竞争楼盘的基本特征：(6)明确XX家园项目与周边主要竞争楼盘以及其余区块的优势、劣势子三

2、(7)掌握目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认知；(8)明确XX家园项目构建优势的市场机会及企业机会；(9)提出XX家园项目的市场定位(包括项目定位、目标客户定位等)的芒‘思路；(10)提出XX家园项目在后期产品包装设计中的若干思路；(11)提出XX家园项目营销及推广思路。第二部分市场情况分析一、整体情况分析1．北京住宅市场趋向成熟(1)北京房地产稳步发展，为我市经济社会发展做出了重要贡献(展开说明略)(2)房地产开发投资快速增长，成为固定资产投资增长的主导力量(展开说明略)(3)房地产市场日趋成熟(展开说明略)2．市场供应状况分析(1)供应量持续放大(展开说明略)(

3、2)今年投放市场楼盘特点(展开说明略)(3)价格结构合理，保持乎稳(展开说明略)3．市场需求状况分析(1)住宅需求分析，北京还有很大需求空间(展开说明略)(2)住宅需求基本特征分析，二居、三居更适合市民需求(展开说明略)4．市场前景预测从宏观经济环境看，今后5—10年以至更长时期，北京经济保持一个较高增长速度是完全有条件和可能的(展开说明略)。二、产品发展设计趋势(展开说明略)三、区位差异分析说明：鉴于本项目地处西四环沿线，不同的区位会存在相当大的差异性，我们对北京东、南、西、北四环沿线住宅市场作比较分析。1．西部地区(1)供应量逐年减少(展开说明略)(2)市场需求上升价

4、格将大幅上扬(展开说明略)2．东部地区(1)东四环适合做高档住宅(展开说明略)(2)需求量日益猛增(展开说明略)3．北部地区(1)城北热销的楼盘产品类型，主要为低密度住宅产品，而不是集合住宅(展开说明略)(2)北四环沿线项目居住类物业少，商务类物业多(展开说明略)(3)城北目前正在蓄势调整(展开说明略)4．南部地区(1)交通优势成为南城项目最大优势(展开说明略)(2)南城高品质项目的不断推出，加上南城本身的价位优势，交通优势才会更加明显(展开说明略)第三部分区域市场分析一、区域环境简介本文中所指区域包括西四环北路和西四环中路北段，北起蓝靛厂路，南至太平路，东邻京密引水渠以

5、及它的延长线，西到玉泉路的南北延伸线。本项目地处西四环，西四环因其优越的人工生态景观，随着北京市城市规划的确定，确定了“两轴—两带—多中心”的城市空间布局，而西四环正好是其中的一带，即自然生态带。随着百米绿化带的建成，四环地区的风景越来越优美。虽然是人工景观，但依托西山优美的自然原生态景观，加上四周高校林立、交通便捷，也算是“上风上水”的风水宝地。在此置业的那些有一定经济实力，但还无力在原生态自然景区进行置业的中产阶级或收入较高的知识阶层有很大的诱惑力，不仅可享受优美环境，而且上下班方便，还可享受优质的教育文化环境。二、区域楼市分析西部区域房产开发五大价格提升因素：(1)

6、景观优势，西区楼盘的独享资源(展开说明略)(2)路网成熟，毗邻交通干道成为利好(展开说明略)(3)产品创新，性价比高(展开说明略)(4)西四环开发用地减少，楼价渐涨，销售前景看好(展开说明略)(5)“西奥运中心”催动北京西区楼市(展开说明略)区域房产开发的特点：(1)本区域项目都较为注重文化与品质的营造(展开说明略)(2)本区域项目产品三居室主打(展开说明略)(3)本区域项目供应量保持平稳(展开说明略)(4)本区域客户群素质高(展开说明略)三、周边竞争项目市场调研分析本次调查的目的侧重于识别有关楼盘相关的指标，并以此界定不同市场层次；特征，从而为XX家园制订营销方案和销售

7、代理方案提供更可靠的评估和决策基；售；(1)通过8个代表性楼盘了解北京西部市场的总体特征；(2)通过畅销楼盘所反映出的被市场接受的有效的产品及价格；(3)通过该区位的楼盘反映出该区位的需求特征。1．位置及配套分析(具体列出8家竞争楼盘的情况与本案对比)(2)家庭构成(展开说明略)2．主导客户群分析(1)30～45岁的中青年人占据了绝对的主力。(2)在对职业性质和职务的调查中发现。(3)年总收入是与购买能力最为紧密相关的因素之一。(4)在被调查的购买人群中，私车拥有量为100％。(5)在对二次及多次置业决策时间的选择。(6)工程