贵阳四季家园二期芳满庭园营销策划报告

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1、芳满庭园营销策划报告发展商：贵阳广信房地产开发有限公司统筹策划：广东新平立策划销售有限公司2005.2.28目录第一章：贵阳房地产市场发展状况及市场分析61.1、贵阳房地产发展状况简述61.2、2004年贵阳房地产楼市分析61.3、2004年贵阳地产特征131.4、贵阳市电梯洋房的市场状况141.5、2005年贵阳房地产发展特征预测。151.6、2004年贵阳市房地产热点片区介绍161.7、云岩区近期规划发展利好分析171.8、可比项目调查171.9、现阶段市场典型案例分析18第二章、项目分析212.1、项目概况和四至分析212.2、项目的经济技术指标212.3、项目可借用资源212.4、

2、项目周边配套222.5、项目设计简析：232.6、项目的SWOT分析23第三章、项目定位263.1、项目定位的分析与明确263.2、项目的形象定位273.3、目标市场及消费群体定位283.4、项目主题提炼建议303.5、项目命名建议303.6、产品设计调整建议313.6.1、智能化建议313.6.2、物业管理建议333.6.3、园林绿化建议343.6.4、装修标准建议35第四章、项目包装384.1、包装总纲384.2、基础系统设计384.3、应用系统设计394.3.1、营销通路包装394.3.1.1、通路组织394.3.1.2、地盘包装394.3.1.3、销售氛围包装404.3.2、现场营

3、销中心414.3.3、售楼处导示、展板系列434.3.4、标准示范层434.3.5、园林及停车场454.3.6、软性销售包装464.4、形象宣传包装464.4.1、办公事务系统464.4.2、宣传物料47第五章、销售策略495.1、销售总体策略495.2、入市时机及销售前提505.2.1、入市时机的选择505.2.2、内部认购前提条件525.2.3、正式开盘销售前提条件525.3、销售阶段目标及进度安排535.3.1、销售理念535.3.2、销售阶段工作安排545.4、销售前期准备工作555.5．、销售控制585.6、销售渠道建议585.6.1、目标消费群体组合计划585.6.2、销售组织

4、形式：595.6.3、放号方式、解筹方案595.6.4、现场管理与控制605.7、项目核心卖点梳理：60第六章、价格执行636.1、总体策略636.2、定价原则及价格控制636.3、付款方式及折扣控制696.4、价格控制716.5、回款计划726.6、价格走势及调整策略736.7、促销策略74第七章、推广策略757.1、总体策略757.2、广告目标767.3、广告策略777.3.1、广告主题777.3.2、广告风格：777.3.3、广告诉求及创意表现787.4、促销活动807.5、媒介组合策略817.5.1媒体总策略为：817.5.2广告组合策略为：827.6、阶段安排847.6.1、形象

5、导入期847.6.2、强化刺激期857.6.3、持续延展期857.6.4、再度强化期：867.7、费用预估887.8、广告实施分析907.9、广告预算927.10、投放阶段及规模92第八章、结束语93附件一：媒体投放计划94附件二、广告投放总费用95附件三：营销大事件96附件四、销售前期准备100第一章：贵阳房地产市场发展状况及市场分析1.1、贵阳房地产发展状况简述贵阳市房地产的发展经历了2个阶段，97年到2002年是房地产的成长阶段，房地产产品单一，发展商实力不强，房价处于相对低位，购买力较弱，三级市场处于起步阶段，第二阶段，2003年开始是发展阶段，发展商实力增长较快，房价涨幅较快，三

6、级市场发展迅速，消费意识较强，从国内房地产市场发展的三个阶段来看，贵阳市的房地产发展水平，大约处于第二个阶段与第三个阶段的过渡期间，是第二代商品住宅向第三代商品住宅发展的阶段。1.2、2004年贵阳房地产楼市分析★ 土地出让547.51万平方米 同比增长81.96％2004年全市土地出让总面积为547.51万平方米，同比增长81.96％。为近年来土地出让面积最多的一年，其中南明区、云岩区土地出让面积418.57万平方米，占全市土地出让面积的76.45％。    据悉，2004年由于我市房地产态势持续向好，房地产投资开发热情不断高涨，加上土地招、拍、挂制度的推行，使土地市场进一步走向公开化、

7、透明化，因此土地市场显得十分活跃，交易面积继续保持快速增长。去年我市土地出让面积中用于住宅开发的面积455.74万平方米，同比增长123.36％；用于经济适用房的土地面积5.35万平方米，同比增长93.84％；用于商业营业房开发的土地面积38.18万平方米，同比下降11.15％；用于办公房开发的土地面积5.05万平方米，同比增长89.14％；用于其他房屋的开发面积48.54万平方米，同比增长3.28％。    从各类土地