2014年国内外养老地产案例研究

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1、一、什么是养老地产？二、中国养老地产的发展现状三、中国养老地产的发展机遇四、中国养老地产开发流程及商业模式五、中国养老地产政策分析六、陕西养老地产政策分析七、国内外养老地产案例分析八、中国养老地产开发风险评估目录养老地产是以养生、养老为主题，地产为载体，适老化设计为标准，服务为核心价值的新兴地产形式，具有消费型地产特征，主打健康、生态、人居环境与自然相融合等卖点。养老地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发规律，创新核心在于适老化设计。什么是养老地产？1.三大开发集团房企、险资、央企形成了中国养老地产“三足鼎立”的竞争势态。此外，与医疗相关的跨界企业也一直是养老地产开发的参与者。这类

2、企业多是做养生、健康管理等高级服务的专业公司，但目前还未成规模。中国养老地产发展现状开发商险资央企养老地产医疗相关企业医疗相关企业1.三大开发集团——房企据统计目前已有30%的品牌房企进军养老地产获取低廉价地价及诸多政策支持传统房企的新盈利增长点中国养老地产发展现状1.三大开发集团——险资保险企业涉足养老地产领域，以养老险种方式促进社区发展，多以升级版养老院推出中国养老地产发展现状险资进军养老领域的优点：大量资金限制需长期投资渠道：保费收入保险金现有投资渠道单一：只有存款和国债两种投资渠道养老投资回报率相对较高：基本都在6%以上保监会准许险资有限制的投资不动产：发布《保险资金投资不动

3、产暂行办法》为险资放行上下链接相关产业，延伸寿险产业链：医疗、养老、护理保险；养老社区等1.三大开发集团——央企虽然央企在养老地产上起步晚于房企和险资，但它们来势凶猛、出手阔绰，未来赶超之势不可小视。2013年4月，中国石化斥资80亿元在四川布局养老项目——天府惠泽桃源颐养中心，总投资80亿元，总体规划占地2000亩，规划养老床位1万张以上。中国水电试水养老地产更是一鸣惊人，2013年5月16日，中国水电建设集团房地产有限公司宣布联手重庆(楼盘)任之投资公司，在重庆璧山投资80亿元打造全国最大养老地产项目。中国养老地产发展现状四种开发模式1.专门开发的综合性养老社区。如老年活动中心、

4、老年医院、老年大学等。北京太阳城、东方太阳城都是这类代表。2.在新建住宅中配套开发养老住宅及相应服务设施。如万科在杭州建设的良渚文化村。3.是结合旅游、养生资源开发的度假型养老社区。是一种具有时令特征的居住形式。目前，这类养老地产项目多集中在海南、云南等具有风景特色资源的地区。4.会员制医养综合体。如北京的太申祥和山庄、中海亲颐系列养老社区。中国养老地产发展现状六种运营模式1.本地出售型社区模式：以出售住宅为主，注重社区环境打造和养老配套设置完善。2.异地出售型社区模式：养老养生与度假旅游的完美嫁接。3.租售组合型综合性社区模式：通过养老住宅销售与养老公寓出租及养老配套设施持有运营相

5、结合，实现土地效益和养老产业均衡发展的目的。4.养老房产金融组合型社区模式：运用各种金融组合手段，促进养老社区产品的租售。5.会籍制社区模式：通过打造医疗保健社区，全部持有运营，采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡。6.床位出租型养老机构模式：根据投资主体，有公办、民办、公办民营、公助民办等多种经营模式，以床位出租为主要盈利模式。中国养老地产发展现状五种盈利模式1.投资商和运营商向开发商定制养老地产项目，开发商按照要求开发，风险减小，盈利有保障；2.养老地产开发商开发之后卖给有意向的投资商或运营商，获得一次性收益；3.开发商持有部分物业，以出租方式获得长期稳定的租金回报，做养老地产

6、的房东；4.开发商在持有部分物业的同时，请运营管理团队托管，获取运营管理的部分收益；5.投资商或开发商与运营商形成战略合作，共同开发养老项目，形成一个利益集团并在项目中发挥自己优势，获得收益。中国养老地产发展现状国内养老地产主流盈利模式对比中国养老地产发展现状国内养老地产盈利模式长期持有出售与持有相结合单纯租用部分进行销售满足老人租用度假之用开发资金回笼快速一气呵成开发资金回笼较慢资金循环开发资金回笼一般长期运营出售单纯销售1.老龄人口增长快据民政部统计，目前我国60岁以上老年人口数量已超过2亿，占全国总人口的14.9%，且仍将以每年1000万的规模递增，预计2020年将达到15.2

7、%，总数2.43亿，2025年将突破3亿。中国社科院老年研究所据此测算，目前中国养老市场的商机约4万亿元人民币，到2030年有望增加至13万亿元。中国养老地产发展机遇65岁及以上人口发展情况60岁以上老年人口比例预测2.老年消费者收入提高，消费能力增强随着经济的发展，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现；随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。中国养老地产发展机遇子女赡养子女为老人尽孝道