房地产集团成本管理规划(成本前置与优化)

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1、房地产集团成本管理规划(成本前置与优化)xxx集团成本前置体系一、前期项目地块获取以前的可行性研究是至关重要的工作。前期成本工作要点是：1.清楚了解红线内外土地及其附着物情况（包括场地高差、植被覆盖、河流、箱涵、鱼塘、湖泊分布、高压线、输油管、市政道路走向、地上附着物拆迁、地下水文地质情况；红线外土地情况－代征地、噪音、原有可视景观）对成本的影响；2.判断市政配套（（市政给水、排水、电、气、热、道路））的成熟程度及其对成本的影响；3.清楚了解政府土地规划中的要点对成本的影响；4.通过七对眼睛的流程，参与产品的配比选择，并

2、提供专业意见。   在掌握准确的土地资料后，进行可行性研究，营销、设计、成本通过对产品建筑属性、产品经济指标的分析，构造产品方案组合，经过技术经济比较，确定合理的产品方案。   在此阶段成本工作的原则是：1.客观真实。成本人员应客观真实的反馈项目预计成本，不得因其他原因有意或人为改变数据的客观性与真实性；2.实地踏勘。地块的信息不经过实地踏勘是无法了解其可能发生的成本要素的，无法保障其准确性，因此，成本人员必须进行实地踏勘；3.全面完整。可研阶段的成本要素必须全面完整，不应有错漏情况的发生。   项目前期可行性研究是项目

3、成本测算的基础环节，所获取信息是否全面、准确对项目定位、产品方案、预计利润等至关重要，是成本管理的起始点，可行性研究的结论直接导致最终决策（拿地与否）。1、市政解决方案（有11个关注点）★市政污水成本关注要点：清楚了解距离红线的距离，是否组建污水处理站。★市政给水成本关注要点：清楚了解市政给水管距离地块红线的距离；判断是否自建水库；★临水成本关注要点：清楚了解临时供水点距离地块红线的距离；判断临时供水费用。★供热方式选择成本关注要点：清楚了解集中供热的热源接入点位置，判断是否需建设小区独立供热站。★中水成本关注要点： 清

4、楚了解市政中水管道接入点距地块红线的距离；判断是否需要建设中水加压站。★永久电成本关注要点：清楚了解市政供电接入点距离地块红线的距离，预测其接入费用；判断是否自建发电站。★临时电成本关注要点：清楚了解临时电接入点距离地块红线的距离，预测其费用。★市政煤气成本关注要点：清楚了解市政煤气管道接口距离地块红线的距离；判断是否组建煤气瓶组处理站。★出入道路成本关注要点：清楚了解原有道路是否需要维修、预测其费用；判断是否需要建造道路及高架桥等。★公交站场成本关注要点：清楚了解小区需要建造公交站场的数量及面积。★四周环境成本关注要点

5、：清楚了解是否需要河道整治，山体加固，景观建设等费用支出。1、红线内土地情况（有10个关注要点）▲场地高差成本关注要点：1、清楚了解场地高差情况，以便测算场地平整费用，挡土墙费用；2、山地建筑应分析场地坡度面积比率。▲植被情况成本关注要点：清楚了解场地内植被情况，与设计人员一道决定是否有可以保留的原植被及原生态树木，是否存在植被破坏补偿，以便测算景观成本。▲河流、箱涵成本关注要点：清楚了解场地内是否有河流、箱涵以及河流、箱涵的长度、深度和宽度，以便测算整治、改造费用。▲鱼塘湖泊成本关注要点：清楚了解场地内是否有鱼塘、湖泊

6、以及鱼塘、湖泊的面积和深度，以便测算改造、回填等费用。▲高压线成本关注要点：清楚了解场地内是否有高压线通过（高压伏数），如果有，需要预测其因埋地或改变走向发生的费用。▲输油管等市政成本关注要点：清楚了解场地内是否有输油管、军用光缆等设施，如果有，需预测其搬迁或改变走向的费用。▲市政道路成本关注要点：清楚了解场地内是否有市政道路或以后是否有规划市政道路，如果有，明确其具体长度、宽度及建造标准。▲拆迁成本关注要点：了解待拆迁的房屋、居住人员等情况，预测拆迁费用。▲地质成本关注要点：清楚了解场地内地质情况，并根据所了解情况判断

7、产品采用的基础形式。▲建筑退让红线成本关注要点：清楚了解场地内建筑退让红线情况，以便准确计算建筑物实际用地面积。1、红线外土地情况№1代征地成本关注要点：清楚了解地块内代征地面积情况，代征地的利用形式（建公园、设绿地等）、费用承担人等情况。№2噪音情况成本关注要点：根据地块周边噪音情况判断是否需要建设噪音隔离设施。案例：北京xxx家园与上海xxx屏障工程.doc№3可视观景成本关注要点：清楚了解场地周边的原有可视景观情况，决定是否需要改造可视景观。2、政府规划要点政府规划要点是设计的依据，所有设计及经济测算均需严格按照规

8、划要点进行。成本关注要点：熟悉政府对地块的规划要点，包括地块规划指标：如占地面积、建筑面积、容积率、绿地率、限高、停车要求、配套要求等。了解所处地区的发展规划。案例：xxx地区面积计算规则影响可售面积.ppt3、项目定位№1产品建筑属性成本关注要点：清楚了解所选产品的建筑属性，包括建筑类型、面积比率，建筑风格、景观要