山东乐陵市澳林项目市场分析

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1、山东澳林中央世纪城项目市场研究报告第一部分：山东省乐陵市城市概况一、乐陵市地理位置二、乐陵市交通人口概况三、乐陵市经济发展概况四、乐陵市人均收入水平分析第二部分：乐陵市房地产市场概况一、政府关于乐陵市房地产发展的宏观政策二、乐陵市房地产市场发展情况第三部分：澳林中央世纪城项目竞争市场概况一、周边对比竞争楼盘情况第四部分：总结分析第一部分：山东省乐陵市城市概况一、乐陵市地理位置“乐陵市”为德州市辖县级市。它所指代的是县级行政区域（地名实体），位于山东省西北部，鲁冀两省交界处，地处环渤海经济圈。处于

2、北京、天津、济南、泰安等城市构成的南北走向经济龙脉的中心位置。东接庆云县、阳信县，西邻宁津县，南靠商河县、惠民县，北连河北省盐山县。乐陵以环渤海经济圈，及黄河三角洲“成为山东连接京、津、济地区重要的交通枢纽城市之一，是“黄三角”西部对外开发开放桥头堡；乐陵有着丰富的旅游资源和生态的人居环境，是中国“金丝小枣之乡”。二、乐陵市交通人口概况行政区划：总面积1237.2平方公里，耕地面积102万亩，现辖8镇4乡4个街道办事处。城市人口：总人口69万，其中市区人口约23万。交通：205国道和4条省级干线

3、公路纵横穿越，80公里半径范围内，分别与京沪铁路、京福高速公路、黄骅港、济南机场相接。发展目标：围绕“东扩、南移、西拓、北上”发展战略，实现富民强市的总要求，作为一个县级市，乐陵经济发展和城市建设潜力巨大，这种良好的发展势头在“十二”五期间会得到更好的体现。二、乐陵市经济发展概况乐陵十一五期间，全市GDP稳步快速增长，全市GDP年均增长15%。尤其是近两年来，GDP保持着高速稳定的增长为乐陵市房地产的发展奠定了良好的基础。2011山东省各市GDP排名2011年德州市各县区GDP排名1、青岛440

4、9亿2、烟台3434亿3、济南3017亿4、潍坊2491亿5、淄博2300亿6、东营2065亿7、济宁2000亿8、临沂1958亿9、威海1795亿10、德州1400亿11、泰安1398亿12、滨州1230亿13、聊城1200亿14、枣庄1100亿15、菏泽820亿16、日照780亿17、莱芜456亿1齐河县18718%2临邑县167116%3平原县162.515.1%4禹城市15714%5陵县15513.6%6德城区15513.5%7乐陵市151.0316.8%8宁津县14513%9武城县14

5、013.5%10夏津县138.912.6%11庆云县98虽然乐陵市近年来经济与城市发展整体上已步入快车道，近年来增长速度高于德州市其它县市区，但是整体的GDP水平在整个山东省来说还是处于中下游水平。而近年来乐陵市人均GDP的大幅增加，表明人们对于房产等大额商品的消费能力普遍增强，理财、投资意识逐步树立。而固定资产投资的大幅增长，为乐陵的城市化进程注入了强大动力。工业基础的不断加强，表明乐陵的经济实力日趋增强。近年来，乐陵市培育了体育、五金机械装备制造、农副产品（食品）深加工、现代服务业四大主导产

6、业和新能源、循环化工、再生资源三大先导产业，培植了340家规模以上企业，其中3家亚洲最大，8家全国最大，3家入选全国1000家最具成长性企业。并且将在“十二五”期间重点打造汽车零部件产业、体育器材产业、纺织产业等六大百亿元产业，并以这六大产业为龙头带动该市经济全面发展。下图为乐陵市2010年三大产业比重：四、乐陵市人均收入水平分析乐陵市本地居民购买力相对比较高，其经济发展更多的是依靠本地人口的带动。支柱产业相对集中，造成在岗职工和农村居民的收益差较大。分析：人均GDP分析与人均可支配收入过去的几

7、年中，乐陵市的人均GDP一直保持着快速增长的势头，2010年全市全民生产总值达到140亿元，人均生产总值超过了2万元，达到20290元；在岗职工年平均工资20325元，同比增长14.9%；农民人均纯收入7147元，同比增长15%；农村居民恩格尔系数为0.46，基本为小康水平；社会消费品零售总额48.9亿元，增长20.1%。说明乐陵市本地居民购买力相对比较高，其经济发展更多的是依靠本地人口的带动。支柱产业相对集中，造成在岗职工和农村居民的收益差较大。虽然乐陵人均可支配收入及消费性支出近年呈现较快增

8、长的趋势，但目前基数仍然较低，无法进入山东经济圈层的第一层级。第二部分：乐陵市房地产市场概况一、政府关于乐陵市房地产发展的宏观政策随着2010年一季度全国经济回升态势逐渐稳固，中央对房地产市场也展开了密集调控，密集的调控政策带来了房地产市场巨大的不确定性。就目前来说，山东省只有青岛市是有限购令的限制的，德州市乐陵市没有严格的限购令政策限制，但是全国范围密集的宏观房地产市场政策还是对仍在起步阶段的乐陵市房地产市场造成了挺大的影响。二、乐陵市房地产市场发展情况总的来说，经济、人口、消费及规划上缺陷将