##通上海卢湾滨江项目定位报告47p

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1、瀛通集团<卢湾滨江105街坊地块>产品定位报告易居中国·上海房屋销售（集团）有限公司上海公司2009年12月定位前述解决定位，实际就是实现市场、营销和产品之间的价值平衡市场，不同品类的市场特征赋予项目未来的价值实现营销，追求流量条件下的项目价值最高临界点产品，可行性条件下完成项目的品类和档次本报告将首先从自身立地条件和市场环境出发，以价值最大化为目标，对本案公寓式办公楼进行产品研判！定位思考宏观环境市场迷局之激荡中的宏观经济近期，局势扑朔迷离世界经济恶化国内经济骤变房地产市场滑坡恐惧蔓延外需萎缩增长明显放缓量减价跌迹象明显消费信心不足大城市＞小城市回顾，楼市发展规律持续发展的经济

2、是中国楼市的源动力；各大利益集团抱团求存顶过调整浪就是大赢家人民币贬值压力市场现状市场困局之上海销售型写字楼市场1、全市市场分析长期供大于求价格增张缓慢未来供应巨大2、中心城区分析成交持续低靡，成交集中于1.5-2万/平“地王”退地、整体出让显示信心不足长风新建商务区出现临路的低价竞争迅速扩张后市场消化困难累计存量超过100万方年均涨幅仅6%转租为售扩大北外滩/四川北路/外滩源/长风CBD/徐汇滨江/上海船厂二期，未来滨江办公竞争激烈市场信心受挫市场面临下行压力滨江办公优势弱化销售周期相对较长，整盘销售期约18—24个月资金回笼缓慢浦西中央商务区主力价格2.8—3.5万/平价格遭

3、遇瓶颈从全市价格体系,自身产品特点和现时区位特征看本案最大价格支撑预计在2.8—3.5万/平（第二梯队）项目认知市中心整体改造区中的潜力发展型项目区位特征四至现状临路关注自身条件卢湾滨江改造区，原先的日晖港环保码头，形象即将改善隧道施工，周边道路改善在即，未来形成新型交通路网海珀·日晖借势规模效应，既形成竞争，又带来联动发展景观资源不容忽视，原有设计和属性造成项目改造的局限性先天不足，但潜力无限，准确定位方能“以小博大”全方位解读本案的立地条件——定位思考定位公寓式办公？还是滨江豪宅？定位策略生成1、我们的机会2、我们的目标3、定位初步构想定位策略1、2010世博年，推动区域开发

4、高潮；2、卢湾一线滨江的景观优势；3、定位办公，受区位和自身配置原因，价值不高，且去化困难；内部差异化定位，避免自身的产品同质竞争；在土地性质不变情况下，打破原有设计思路，挖掘潜在价值；顺应市场趋势，完成产品与市场的有效对接，精细化定位；A楼——超甲级5A写字楼B楼——区隔A楼，打造面向世界的滨江豪宅走双线式、差异化、精细化的特色定位项目定位定位研判项目定位三策略板块定位策略——区位选择，是滨江还是卢湾？市场定位策略——价值选择，是一线还是二线？产品定位策略——功能选择，是豪宅还是Soho公馆？板块锁定卢湾——上海浦西豪宅新领地曾经，湖南路、新华路、华山路……文化底蕴和法国梧桐筑

5、起了第一代豪宅区如今，新天地、陆家嘴滨江、世纪公园……绝对地段和成熟商业夯实了第二代豪宅区的基石当，法国梧桐包裹下的老上海马路走到了尽头那，每一寸代表绝对中心地段的区域愈将稀世珍贵除了地段，还是地段，这就是豪宅生存的基本法则不用叹息错过了新天地，下一个卢湾神话刚刚开始因为，仅凭“卢湾”两个字，我们就足以联想到“豪宅”……——上海豪宅领地变迁内长宁卢湾区黄浦区陆家嘴内徐汇本案静安区新华路愚园路华山路兴国路湖南路思南路建国西路静安区板块锁定滨江——第一居所级的豪宅烫金底线本案小陆家嘴外滩第一湾世博园区第二湾陆家嘴滨江豪宅本案所属区位沿江位置同处浦江都心流域政府规划改革开放20年，推动

6、浦东陆家嘴的崛起2010世博会，催生浦西卢湾滨江裂变区域背景依托外滩成熟区域背靠卢湾成熟区域定位属性比肩“浦东陆家嘴”“浦江第一湾”打造“浦西陆家嘴”“浦江第二湾”板块锁定策略看齐陆家嘴的浦江第二湾引发认同的滨江参照体系实现项目竞争错位及豪宅价值筑底板块锁定世博会——2010年的上海中心世博会欧洲馆企业馆徐浦大桥南浦大桥陆家嘴世博会主馆2010世博会规划5.28平方公里位于上海中心城区南浦大桥卢浦大桥之间沿黄浦江两岸分布200个国家和国际组织参展7000万人次参观如果说，上一个20年浦东陆家嘴的崛起震惊了世人那，下一个10年2010世博会将吸纳世界的眼光不用叹息，错过了陆家嘴因为

7、，下一个上海的中心世博版图刚刚拉开序幕……本案浦西段：世博会企业馆，必将带来世界级商业领袖；本案本案未来必将承接世博会的商务配套功能LujiazuiCBD2010EXPOXintiandi板块定位三重地标意义成就豪宅板块定位卢湾滨江项目本案是一个具有三重地理属性的项目地段型（原法租界，世袭领地）资源型（浦西滨江一线）纯都市滨江区世博心卢湾滨江泛世博——优质都会核心地段板块,未来可能成为国际地段系统化资源——卢湾+黄浦江+世博会=创造新兴资源体系的可能全新滨江商务区——五星级酒店+