上海天启项目合肥定位报告

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1、合肥项目定位报告市场篇在城市、市场、客群的研究中我们有以下几点认识1、城市南进，城市名片凸显，定位改写2、蜀山是楼市热点，政务新区是蜀山热点3、项目具备三大边缘属性4、市场供应庞大，竞争提前进入白热化状态5、近身客源难以支撑项目的高定位，分流态势严峻1.市场部分阅读城市板块扫描楼市回眸竞争研判消费者分析城市研究安徽省省会，是全省政治、经济、科教、文化中心和交通枢纽05年合肥的城市综合竞争力排名第37位，04年为第47位与周边5城市相比，合肥各项经济指标均处于中下游受其经济规模的限制和南京一小时都市圈的冲击，导致合肥对安徽

2、其他较为发达城市的聚合能力不足，“合肥经济圈”概念缺乏一定的操作性，合肥是个典型的内需型市场同时，经济的不发达直接导致了购买力低下，一定程度上限制了房地产的发展合肥房地产市场虽然在二线市场中属于发展迅猛类型，但是与一线市场依然有一定的差距相对而言，正是经济发展和城市化进程的滞后，直接导致了合肥房地产市场始终只能在一个相对低位上徘徊总的来说，合肥的社会经济背景体现在房地产市场上，目前楼市呈现出三个二线市场典型的技术特征：市场容量小购买力弱市场成长性差城市研究市中心发展中的城市一环以内为传统老城区、中心商业区；一环以内的环城

3、公园景区之内区域为合肥的市中心，是省、市两级政府所在地，合肥的政治、经济、文化中心城市布局以市中心为核心，沿一环、二环呈同心圆状向外辐射发展，属于典型的二线城市布局格式随着城市扩张的加快和交通的发展，合肥已经形成的城市的二环道路体系，加上原有的内城道路，实际上已经形成三环道路体系，新一轮城市框架即将形成三环的建设对于合肥城市化程度的提高具有十分重大的意义，对房地产开发而言，也示着开发空间的提升政务新区高新技术开发区经济技开发区市中心区（商业中心）城市发展轴轴本项目发展中的城市近年来西部成为现阶段的发展重点，科学城、森林公

4、园、政务区已经在建设中，或者已具相当规模为了打造“滨湖城市”的城市名片，南部是合肥城市发展一直想推进的方向，“机场搬迁”、“建立滨湖新区”以往多次规划，但终究未有实质性动作2005年末，市政府又明确发出加快建设滨湖城市的步伐，未来省政府将有可能南迁。因此2006年南部城区房地产开发将可能发生激变，即将有较大的实质性动作。但是根据彼长此消原理，对政务区的投入有可能减弱1.市场部分阅读城市板块扫描楼市回眸竞争研判消费者分析房地产市场分布格局瑶海区板块包河区板块庐阳区板块蜀山区板块启动之区喷薄之区未来之区房地产市场发展格局城市

5、规划与房产发展格局目前合肥房地产市场的发展格局与城市规划的发展方向大致吻合三环中，一环以内中心市区可供开发的土地资源已近枯竭，二环与三环以内正处于成熟开发期；三环外围目前基本无发展虽然“建立滨湖城市”的概念在《合肥千亿规划纲要》以及《合肥市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中都有涉及,但是从目前政府的城市运营能力以及自身财力来看，将此概念付诸实施，尚需要一定的时间与大量外来投资，发展周期与机遇难以确定政务新区虽然是开发热点，但生活配套不成熟，不稳定因素正在加强，属于宜炒不宜住板块；其发展周期和成熟速度，从其他相同类型

6、城市发展的经验来看，至少需要3-5年，目前该区域在开发量云集、同质化集中的阴影下，具备一定的市场风险蜀山板块分析黄山路政务新区经济开发区高新技术开发区随着房地产开发的不断深入，蜀山区形成了四大板块——以高新开发区和蜀山风景区自然环境为依托的高新区板块政府规划导向利好的政务区板块，也是目前开发最为集中的板块依托于经济开发区和大学城发展的经济技术开发区板块以及依托于成熟的南七生活圈的黄山路板块多板块并立，大盘云集2005年蜀山区各新建商品住宅的变化较大2005年1月份，多层的占比为全年最低点，仅占到总体在售商品住宅的30％；

7、而小高层的占比达到了43％；同时别墅住宅的占比也是全年的最高点，占到蜀山区在售商品住宅面积的14％在售新建别墅住宅的占比逐月下降，在年底时仅有7％，下降了50％，而新建高层商品住宅自9月份开始，比例迅速增加达到总体在售面积的18.5％，在10月份时这一比例持续上升，达到2005年最高点22％在产品类型上延续了去年的创新，花园洋房进入市场，并取得较高的认同。同时挑高公寓等产品形式也在蜀山区出现蜀山板块分析蜀山区房地产产品多样化以中高档楼盘为主，消费群体辐射全市蜀山板块分析小结本案属于蜀山区范畴，同时又位于政务新区的边缘，从

8、发展角度来看，既承接了蜀山南七生活圈的成熟，又下启了政务新区的崭新规划和未来，从项目自身角度看，由于地域的复杂性，使得项目具备有三大属性：非高档住宅区域的高档项目热点板块的边缘项目地块资源缺乏支撑的高档项目1.市场部分阅读城市板块扫描楼市回眸竞争研判消费者分析2005年房地产市场回顾2005年的房地产市场在惯性的拉动