商品房销售虚假广告法律问题研究

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1、商品房销售虚假广告法律问题研究摘要：商品房销售广告是商品房销售市场的主要的营销手段。利益驱动使得虚假广告层出不穷，灏导致商品房销售纠纷不断见诸法庭。究其澄原因是人们对商品房销售广告的法律性质瓦认识不足。研究商品房销售广告的法律性镄质，并进而分析对虚假广告的民事责任的彗承担。关键词：商品房销售;虚假广告妪;邀约;邀约邀请  一、从一个案例赈说起某开发商发布一条广告，称其开发镓的××花园商品房拥有3000平米的中≯心花园及网球场。当购房者入住后发现，广告中的3000平米的中心花园变成了冽现实的几百平米，而广告平面图中的网球绮场，现实中却是个

2、臭水潭。购房者群起向熟法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任厂。在案件审理中，开发商针对购房者的诉鸣讼请求提出了三点答辩意见：第一，售楼眸广告不是向特定的人发出的，不具备一般暹邀约的特点。第二，售楼广告并未对售房褪具体内容作出具体约定。第三，双方没有Ｗ明确将广告内容写进合同。因此售楼广告拄不具有约束力，开发商不需要承担违约责翦任。①这一案例是一起典型的因商品房嗣销售中的虚假广告引起纠纷的案件。广告矧是市场营销的重要一环，广告的导向作用舰在这一领域表现得尤其明显。因此广告在庭9/9商品房销售市场拥有巨大的影响力。最高人民法院相关人员就商品房

3、买卖纠纷使用翟法律司法解释答记者问时就透露：目前，旃90%以上的商品房是通过宣传广告进行酣促销的[1]。正因为广告在商品房销售濮市场这样巨大的作用，导致在商品房销售鸷中虚假广告层出不穷。二、商品房虚假郴广告的含义及形式商品房销售虚假广告，是指房地产开发商为了销售其所开发的跛商品房，通过一定的媒介和形式，采用不迅真实的、甚至是欺骗性的、误导性的宣传垛来直接或间接地介绍自己所开发的商品房的商业广告。商品房销售广告是一种广义上的广告，包括媒体广告、招贴广告、售裴楼书、开发商在现场制作的广告牌以及通痧过样板房来进行的销售宣传。其中媒体广盗告

4、包括纸质媒体，如报刊杂志等主要以文症字或图像形式发布的印刷广告；包括广播狸电视媒体，如广播台、电视台以视听音像ㄤ形式发布的广告；还包括网络媒体。随着计算机技术的飞速发展，网络走进千家万齐户，通过网络媒体来对商品进行宣传受到坑越来越多的开发商的青睐。三、商品房泸虚假广告的内容(一)商品房环境的虚假广告环境包括自然环境和生活环境。嗓前者如小区的生态状况，房屋的采光、朝蚵向，小区的绿化率等因素。后者既包括商狄9/9品房区域内的环境，如小区内的商场、医挤院、学校、餐饮、娱乐等配套设施等；还饕包括商品房区域外的环境，如交通、通讯劢、购物、教育、

5、医疗等诸多因素。开发商㈧经常在环境问题上大做文章，进行虚假宣眭传。(二)商品房配备设施的虚假广告婉商品房的配备设施是指与商品房的使用功能相关的各种设施，包括室内配备设施准，如供水、供暖、供气、煤气管道，电视ㄊ网络线路等；还包括公共配备设施，如走埚廊、电梯、停车场、健身房、休闲广场等杷。开发商在配备设施方面的虚假广告宣传巽主要表现在：在广告中对配备设施作出承诺，但实际上没有实现这种承诺，或者虽瀹然实现了承诺的项目，但是质量很低。如蓟配备24小时保安巡逻，实际上只是在传蕃达室配备了一个看门人。(三)向购房者提供某些优惠或附带赠送礼品方面

6、的虚淤假广告在商品房销售过程中，开发商往唿往在广告中明确表示给予特定的购房优惠泷，如价格优惠、数量优惠或者提供赠品等蛘。这类广告的问题主要表现在：购房的优震惠条件不明确，附赠的礼品等常常以“超胗级大礼包”等词语模糊表述，并不能使购瞅房者清楚预见购房行为所能带来的明确收益。(四)面积和价格方面的虚假广告9/9大多数的购房者对房屋的面积和价格都Е非常的关注。开发商正是在这里看到了虚瑚假广告的商机。很多开发商在商品房销售铴广告中承诺给购房者“价格大优惠”“面积大赠送”等，实际上购房者不但没有得到面积和价格方面的优惠，反而连合同中祭规定的

7、住房面积都没有达到。四、虚假悄广告的认定国家工商行政管理局《关于尤认定处理虚假广告问题的批复》指出:“关于虚假广告，一般应从以下两个方面认定:一是广告所宣传的产品和服务本身是谰否客观、真实；二是广告所宣传的产品和神服务的主要内容(包括产品和服务所能达曹到的标准、效用，所使用的注册商标，获册奖情况，以及产品生产企业和服务提供单～位等)是否真实。凡利用广告捏造事实，⑿以并不存在的产品和服务进行欺诈宣传，汤或广告所宣传的产品和服务的主要内容与流事实不符的，均应认定为虚假广告。”如衽果出卖人故意进行虚假宣传，该虚假宣传慌使购买者陷入一种错误认

8、识，并基于该错溷误认识进行了购买，那么出卖者的行为就构成民事欺诈。五、商品房销售广告的坌法律性质分析一直以来人们对商品房销蕈售广告的法律性质就存在着邀约邀请和邀潢约两种界定，二者有着明显的不