万秀小区市场调查分析

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1、万秀小区市场调查分析一．南宁市房地产宏观分析1．近五年南宁房地产发展简况从2000年开始，南宁市房地产市场经历了五年的快速发展期后，开始逐渐向稳定成熟期发展。无论从开发规模，产品形式，销售方式还是整体的价格，均能保持一个良性的发展态。以下是近五年来南宁房地产发展的相关数据表：年度指标2000年2001年2002年2003年2004年房地产投资规模（亿元）15.7318.5623.8839.4866.04普通住宅销售（元）20102182223023672767房地产销售面积（万㎡）102.66109.49111.7186.1341.6商品房销售金额(亿元)8.9424.426.642.394.

2、52．2005年二季度南宁房地产价格简况由于新政的影响，今年南宁房地产发展速度比往年同期有所缓慢，但由于存在一定的市场需求空间，南宁今年第二季房地产价格仍有不同程度的涨幅。调查资料显示，2005年第二季度，南宁市土地交易价格总指数比去年同期上涨３.７％，比上季度上涨０.３％；房屋销售价格总指数比去年同期上涨２％，比上季度上涨０.２％；房屋租赁总指数比去年同期上涨１％，比上季度上涨２.７％。 小结：有五年快速发展的市场基础，以及今年上半年房价的微涨，这就说明了南宁市房地产市场在未来将有一个更好的发展时机。16二．区域房地产市场分析1．西乡塘区概况南宁市实施新的行政区划调整后，西乡塘区管辖原城北区

3、和原永新区（不含江西镇的同新、同华等10个村）。原永新区江西镇的老口、兴贤２个村划归石埠镇管辖。现西乡塘区共管辖西乡塘、衡阳、北湖、安吉、新阳、华强、上尧、安宁8个街道办事处，管辖金陵、那龙、双定、心圩、石埠、坛洛6个镇、富庶１个乡，总面积1118平方公里、总人口73.48万人，人口位居各城区之首。西乡塘区正抓住行政区划调整后凸现出来的“五大”（大城区、大市场、大枢纽、大学城、大项目）优势，描绘未来5年的蓝图。辖区建设大项目有相思湖新区开发建设，其核心区罗文大道、可利江大道等10条道路建设和绿地建设，南宁体育中心、南宁文化艺术中心等重大项目建设即将全面启动，北大桥和坛洛至百色高速公路正在建设之

4、中。由于原城北区和原永新区合并为西乡塘区，西乡塘区作为新区，西乡塘区经济、人口发展状况以及其它相关工作将重新展开，新城区的建设和发展，势必给该城区的房地产市场带来难得的机遇。2．城区房地产概况分析16在未设立西乡塘区前，西乡塘区一带的房地产在南宁地产市场中只占有很限的市场部分，只有文华园、高新苑、城市碧园以及原城北区快环附近的恒大新城、万秀小区、棕榈湾、振宁翠峰具有一定的知名度。在整体的开发规模、产品形态、房价上与地产热区（如新城区、凤岭、环南湖带、市中心等）有一定的差距，2005年之前这一带的房价主要集中在2200～2500元/㎡之间，相对2002年价格涨幅较大。2．1房地产项目主要分布区域

5、及上市量在分布区域上，西乡塘区房地产项目主要分布在两个区域：一个是原城北区秀厢大道一带；另一个以大学路为轴线的新兴带。其它区域有零星项目，但规模较小、项目分散，影响力有限。目前西乡塘区房地产项目数量相对城区规模而言，还略显不足，说明该城区房地产市场仍有相当大的市场需求空间。以下是主要项目分布及上市量简表：分布区域项目名称规模销售情况分布区域项目名称规模销售情况秀厢大道一带万秀小区200多户（小高层）多层部分98%大学路一带嘉州华都500多户80%恒大新城300余户（聚雅阁）售出约70套城市碧园1200户住宅部分售完棕榈湾1650户（小高层）多层部分已售完高新苑240户（小高层）95%以上万宇苑

6、188户小高层未售金乐福花园242户多层售完恒安新城约500户约有60套未售金宇新城420户95%左右茂泽大厦266户相思湖中富花苑280户上市量共计4786户（除去城市碧园已售的1200户）目前万秀小区附近及西乡塘区房地产的市场提供量在5000户左右，相对城区人口（73万）略显少些。本项目约占4%的市场量。2．2价格体系16西乡塘一带房价，在2005年前，保持在2000—2400元/平米之间，依项目的地段及周边城区的配套差异而有所不同。但经过二三年的市场销售和培植期后，从2005年起西乡塘一带的销售均价已普遍升至2500元/平米左右，有的甚至更高。西乡塘一带部分在售楼盘销售均价简表：项目名称

7、销售均价项目名称销售均价恒大新城（聚雅阁）2700元/平米嘉州华都2800元/平米棕榈湾（小高层）预计2500元/平米金乐福雅筑（小高层）2600元/平米万宇苑（多层）2400元/平米高新苑（小高层）2550元/平米恒安新城2300元/平米金宇新城（小高层）2500元/平米总平均售价2554元/平米2．3市场消化潜力相对于新西乡塘区1118平方公里的总面积、总人口73.48万人的规模而言，以前上市