彩虹新城项目市场调查和分析

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1、彩虹新城项目市场调查和分析签于本项目开发的成熟度，本项目的调研报告中，我们摒弃了一些基本情况的汇报，剔除了一些繁杂信息，将关键性的结论观点予以汇报。报告的简洁来源于我们深度的提炼，我们经过项目实地细致的调查，结合我司市场研究部的市场动态数据库的研究，形成如下报告。一、合肥市房地产分析。1、土地市场分析u07年上半年合肥市共有25块土地成交，08年1-5月份合肥市共有19块土地成交。08年的土地成交面积较之07年下跌明显，但成交金额较之07年来说有较大的上涨，土地地价的提高和住宅商品房销售状况的不稳定性

2、是08年土地成交面积减少的原因。07年1-6月份08年1-5月份面积（亩）2400.1091553.296面积（万平方米）160.01103.55金额（万元）322836.12412996.31u从08年5月份开始合肥市土地部门出招“切块”招商取得明显效果，土地成交量和成交价格都有幅度提升，土地成交方式的转变标志了楼市开始朝着小量成交的方式转变；土地开发朝着一方面是资金雄厚的开发商向大面积土地进军、而另一方面是资金不足的开发商转向投资于小面积低地价地块，两级分化的加剧拉动地块价格的上涨，未来的区域价格

3、相差的幅度加剧。u08年5月份万科成交了总面积为334.59亩的两块土地是今年成交最大的，12多亿的成交金额也让人瞠目的，折算得出其土地成交价格为5466.49元/平方米。u与去年相比较，08年的土地成交量中本地开发商投资减弱，外地开发商投资加剧，大量资金的引入带动地价的上涨，很多本地开发商无力承担地价涨幅，外地开发商掌控市场趋势明显。2、市场销售情况分析　　套数（套）面积（万平方米）单间面积（面积/套数）07年1-6月份新增27047344.15127.24销售27809314.68113.16供销

4、比97.26%109.36%08年1-6月中旬新增32908337.82102.66销售36331399.18109.87供销比90.58%84.63%u供销放缓。相比可以看出08年上半年的市场供销减衰，市场供应趋势减弱。供应减少、推盘迟缓，受一线房产萎靡、银根紧缩、物价普涨、新政限制等市场影响，开发商对市场持谨慎态度；深圳等一线城市的销售状况对合肥楼市均造成观念性的影响。u供销变化非常明显，08年供应套数同比上涨21.67%，而供应面积同比下跌了1.84%；08年销售套数同比上涨了30.64%，销售

5、面积同比上涨了26.85%。u开发市场走向短、平、快。2008年1-4月，新建商品房批准预售面积为149.5万m2，比去年同期下降28%，市场供货不足；在总量增长趋缓的形势下，新增项目数却快速增加，说明随着土地成本增加，小幅地块开发增多；单次推货量减少，开发市场走向短、平、快。u90平方米以下小户型比例大幅上升，110平方米以上户型明显减少。08年供应面积与套数较之07年而言小户型供应量增加，小户型理念更加深入。数据比较　50以下50-7070-9090-110110-130130-150150-17

6、0170以上07年1-4月4.7%6.3%19.3%21.8%23.3%15.6%5.4%3.6%08年1-4月6.4%5.8%28.2%29.5%17.9%10.3%1.3%0.7%同比增减1.7%-0.5%8.9%7.7%-5.4%-5.3%-4.1%-2.9%u成交量逐年增加，城市化进程明显，需求强劲。根据近日公布的2008－2012年的《合肥市城市住房建设规划》，到2012年，合肥市规划区内常住人口将达到330万人，按人均住房建筑面积30平方米标准，规划期内，全市住房总需求为7218万平方米。

7、5年内合肥市的住房总需求强劲。套数（套）面积（万平方米）金额（亿元）均价（元/平方米）07年1-6月份27809314.68100.103181.0308年1-6月中旬36331399.18145.723650.41u市场连续大涨之后，已显疲态；后市盘整有上扬潜力，市场处于观望。6月合肥整体均价为3958.94元/平米，与5月下半月基本持平；在市场刚性需求增强，供应量下滑情况下，成交额和数量依然在一线房产降价的阴影笼罩下处于震荡状态，市场观望情绪严重。总结：价格疲态、市场盘整、开发商蓄势待发！预期：后

8、市盘整上扬，年底有一个市场清洗过程。3、肥东县城态势：房产投资加快，供应量放大、需求稳步增长，价格迅速上扬、后期上涨空间较小。u房产投资加快2008年1--5月，肥东县房地产投资9.46亿元，其中住宅投资6.99亿元，同比分别增长107.45%、135.25%；房屋施工面积41.76万平方米，其中住宅31.56万平方米，同比分别增长40.84%、11.01%。u供应量放大、需求稳步增长批准预售住宅面积32.74万平方米，同比增长58.16%。实际预售住宅