房地产企业营改增讲义

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1、一、营改增前世今生——“营改增”背景简介1994年分税制改革以来，我国长期维持营业税与增值税两税分立并行局面，作为我国流转税两大主要税种，占我国税收收入体系巨大比重。营业税：营业额全额为课税对象征收的一种商品劳务税，具有多次重复性征收特点，极大加重我国交通运输、建筑业及服务业等税收负担，不利于行业发展。增值税：“中性税种”，以增值额为依据计征，虽“环环计征但层层抵扣”，有效避免重复征税问题。两税并行不符合国际税收制度整体发展趋势。二、营业税与增值税并存之缺陷1、营业税与增值税混合销售存在争议。（如销售产品附带安装行为）2、营业税与增值税重复征税。（如甲供材行为）3、增值税链条不完善：如融资

2、租赁、交通运输业和服务业、建筑业等。4、营业税存在重复征税：①.营业税计税方法按营业额全额征收，同一项收入因分工要征多道税，存在重复征税问题。②.营业税劳务企业购进材料、固定资产不能抵扣。③.制造企业购进营业税劳务不能抵扣。④.营业税劳务企业之间相互提供劳务不能抵扣。⑤.差额征收问题多，监管困难。三、“营改增”积极效应“营改增”是我国“十二五规划”纲要时期（2011-2015）一项重大税制改革措施。目的：优化税制结构，消除重复征税，完善增值税抵扣链条，促进第三产业快速发展，鼓励服务业外贸出口，促使企业加快转型升级，提升企业核心竞争力，实现国民经济与社会健康协调发展。积极效应：①减轻制造业税

3、收负担，会加大现代服务相关业务投入力度；②打通、延伸增值税抵扣链条，企业一些生产性服务业务转向外部发包，促进社会专业化分工进一步细化；③为大型制造业企业实施主辅分离提供完善税制保障，已有部分生产性服务业开始从制造业中分离出来，先进制造业企业核心竞争力进一步提升。四、增值税特征增值税：对销售货物、提供加工、修理修配劳务及提供应税服务的单位和个人就其实现增值额征收的一个税种。具有以下特点：①对销售货物、提供加工修理修配劳务或提供应税服务各个环节中新增价值额征收;②核心是税款抵扣制;③实行价外征收;④日常会计核算中，其成本不包括增值税。五、营改增试点方案（一）改革试点主要税制安排（财税[2011

4、]110号）1.税率在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%两档低税率。租赁有形动产等适用17%税率，交通运输业、建筑业等适用11%税率，其他部分现代服务业适用6%税率。2.计税方式交通运输业、建筑业、邮电通信业、现代服务业、文化体育业、销售不动产和转让无形资产，原则上适用增值税一般计税方法。金融保险业和生活性服务业，原则上适用增值税简易计税方法。3.计税依据原则上为发生应税交易取得全部收入。4.服务贸易进出口。国内环节征收增值税，出口实行零税率或免税制度。五、营改增试点方案（二）改革试点期间过渡性政策安排。1.税收收入归属。试点期间保持现行财政体制基本稳定，原归属

5、试点地区营业税收入，改增值税后收入仍归属试点地区，税款分别入库。2.税收优惠政策过渡。国家给试点行业原营业税优惠政策可延续，但通过改革能解决重复征税问题的，予以取消。3.跨地区税种协调。试点纳税人以机构所在地作增值税纳税地点，其异地缴的营业税，允许在计算缴增值税时抵减。非试点纳税人在试点地区从事经营活动的，继续按现行营业税规定申报缴营业税。4.增值税抵扣政策的衔接。现有增值税纳税人向试点纳税人购买服务取得增值税专用发票，可按现行规定抵扣进项税额。六、“营改增”总体进展情况交通运输业和现代服务业实施时间：2012年1月1日上海市，2012年9月1日北京市，2012年10月1日江苏和安徽，20

6、12年11月1日福建和广东，2012年12月1日天津、浙江和湖北，2013年8月1日全国范围内实施。铁路运输和邮政业：财税[2013]106号规定，自2014年1月1日起，在全国范围内开展铁路运输和邮政业营改增试点。电信业：财税[2014]43号规定，自2014年6月1日起电信业纳入营改增范围。目前营业税税目下保留的有：建筑业、销售不动产、金融业、传统生活服务业四个行业。七、“营改增”对房地产企业可能产生的影响1、盈亏情况直接挂钩税负。“营改增”前房地产企业无论盈亏，都须按销售不动产收入额5%纳税。“营改增”后企业只对工程项目增值额部分纳税。当企业利润微薄或产生亏损时，在取得增值税专业发票

7、下，只需缴很少增值税，甚至不纳税。2、甲供材可抵扣税金。“营改增”前房地产企业作为营业税纳税人，其外购材料、设备不能获得税款抵扣。“营改增”后房地产企业通过甲供材外购材料和设备支付进项税金，可抵扣增值税销项税额，避免重复征税。七、“营改增”对房地产企业可能产生的影响3、对税收负担与经营成本产生影响。税率变化（由3%∕5%营业税税率变为11%∕17%增值税税率），导致税负上升。虽增值税可抵扣相应进项税额，但由于房地产企业业