房地产企业如何应对“营改增”

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1、文史博览(理论)2015年6月CultureAndHistoryVision(Theory)房地产企业如何应对“营改增"贺旭婷[摘要]从营业税改增值税的基本原理及其将对房地产企业的建造成本、税负、利润与现金流情况产生的影响进行分析，就房地产企业如何应对“营改增”下的机遇和挑战提出建议。[关键词]房地产企业；“营改增”；建议中图分类号：C914文献标识码：A文章编号：1672—8653(2015)06—0054-03我国财税体制比较复杂，“营改增”政策是分三阶本环节被征收时，是允许“扣除”上一环节的已征税款段进行的：第一阶段是在部分行业、部分地区试点；第的，因而从本质上解决了重复征税的

2、问题。但在实际二阶段是部分行业在全国范围试点；第三阶段是所有操作中，这种“扣除”是通过专用发票抵扣的形式来实行业在全国范围内展开“营改增”。随着“营改增”试点现的，即凭从卖家取得的代表上一环节征税额的增值范围的逐渐铺开，“营改增”在试点地区试点行业成效税专用发票，抵扣本单位应缴纳的增值税款。明显，试点范围加速扩展，全面推动“营改增”已是大而营业税则是纳税人提供应税劳务、转让无形资势所趋。但是在房地产进入白银时代，利润日渐微薄产或者销售不动产，按照营业额(收取的全部价款和的今天，改革房地产税制，牵一发而动全身：操作得价外费用)和规定的税率计算的应纳税额。也就是说，好，企业税负会降低；操

3、作不好，“营改增”可能导致某营业税是以全部营业额为征收基数的，不存在“扣除”些相关企业的税负增加5％乃至更高。这一降一升，原上一环节费用的问题。有的竞争局面就被打破，“营改增”也或将成为企业命在“营改增”之前，制造业采用增值税，服务业采运的分水岭乃至生死线。为此，相关企业机构需要设用营业税，根据文章之前对增值税和营业税两大税种置专门的税务岗位，增设相关专员，统一管理企业税的基本原理介绍来看，这是存在重复征税的问题的。务筹划；企业领导、相关人员需要提前谋划(如做好相而“营改增”政策的出台，不仅实现了税制转换，消除关的培训工作，制定或修订相关制度)、全盘考虑、积制约服务业发展的税收制度障

4、碍，打通连接第二、三极应对，使房地产企业能在“营改增”实施过程中顺利产业增值税抵扣链条，从总体上减轻生产性服务业相平稳过渡。关产业链的税负，还从制度上根本解决了货物与劳务税制不统一和营业税重复征收问题。一、“营改增”相关概念二、“营改增”对房地产企业的影响增值税是对销售或者进口货物提供加工、修理修配劳务货物以及提供应税服务的单位和个人就其实1、建造成本现的增值额征收的一个税种，即增值税只是针对各个建筑业作为房地产企业产业链中重要的上游行流通环节中新增的价值来征收。一般来说，增值税在业，若实行“营改增”，将在很大程度上增加其实际税[作者简介]贺旭婷，湖南大学工商管理学院会计学专业(湖南

5、长沙，410082)。54万方数据房地产企业如何应对“营改增”负，从而直接加大房地产企业的建造成本。费者买单。而目前政府通过宏观调控手段抑制房价，(1)建筑业的材料供应商基本上都是个体户、小致使房价不能对应上涨，那么由于税制改革所带来的规模纳税人，并且其材料种类“散、杂、小”，因此在材成本增加就只能由施工方和开发商自行消化了。料购买时通常难以取得发票或者取得的发票不是增2、税负值税专用发票，进而增大建筑业增值税进项税额的抵自1994年财税体制改革以来，我国房地产税收扣难度，加大建筑业实际税负。体系中的重要组成部分——房地产业流转税一直采(2)根据《财政部、国家税务总局关于部分货物适用

6、营业税5％和土地增值税双重征收的制度，极大地用增值税率低税率和简易办法征收增值税政策的通加重了房地产业的税负。其中营业税和土地增值税在知》(财税1200919号)规定，一般纳税人销售自产的下价税关系上均属于价内税，形式较为隐蔽，不易为人列货物，可以选择简易办法依照6％征收率计算缴纳察觉，因而给人的税收负担感较小，但由于价税一体，增值税：①建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石税收的增加必然会影响到商品的价格，并且对生产和料；②以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产消费产生连锁反应。相反地，增值税作为一种价外税，的砖、瓦、石灰(不含黏土实心砖、瓦)；③自来水；④商在层层抵扣的课税模式

7、下确保了其数额的正确性，并品混凝土(仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土)。且其计税方式不会影响其与商品价值的联系。因此，以上所列货物都是建筑工程的主要原材料，而且所占房地产流转税作为“营改增”的主力，房地产业在全工程造价比重较大。假设建筑施工企业购入以上原材面实行“营改增”后通过引人增值税抵扣链条，使得上料均能取得正规的增值税专用发票，可抵扣的进项税一层行业带来的增值税可以扣除，避免重复征税，降率为6％，而在《营业税改征增值税试点方案》(财税低了开发产品的