珠江骏景高尔夫花园西区定位报告

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1、珠江骏景高尔夫花园西区定位报告珠江骏景高尔夫花园西区定位报告（第二稿）在西区的定位前，我们首先对东区一、二期作以简要回顾。一、东区概况（一）户型及配比作为项目的首发，为试探市场，在原可行性分析报告中产品定位的基础上进行调整，提供多品类的产品组合。区域类别户型分类面积范围（㎡）总套数占总套数比例占总面积比例东区一期洋房两房119516075%64%6067.644%76%三房126-17135537%54305.5740%四房161-18010711%18198.0513%复式247-300465%12713.559%20珠江骏景高

2、尔夫花园西区定位报告别墅联排别墅225-355485%12053.779%商铺商业街　1414--_　　车位地下车位　185185---　　东区二期（前两栋）洋房两房8116734218%36%13528.0310%24%三房10517518%18290.414%商铺底层铺面　44--　　　住宅合计　　949949100%100%135157.01100%100%（二）价格水平区域栋号面积（㎡）平均单价东区一期多层洋房41808.74103338.5832803700小高层洋房49476.073780联排别墅12053.77495

3、0东区二期洋房31818.4331818.4335003500合计135157.01　360020珠江骏景高尔夫花园西区定位报告（三）客户分析20珠江骏景高尔夫花园西区定位报告20珠江骏景高尔夫花园西区定位报告20珠江骏景高尔夫花园西区定位报告20珠江骏景高尔夫花园西区定位报告20珠江骏景高尔夫花园西区定位报告（四）简析1、产品端：1、一期户型普遍偏大、对于投资度假及首次置业造成瓶颈，销售周期拉长；2、非景观复式单位，尤其是多层复式销售较为吃力，最后都是被迫采用特价促销的形式清货。20珠江骏景高尔夫花园西区定位报告3、二期定位与一

4、期拉开了一定差距，中小户型带精装修准确满足了工薪阶层自住的需求，尽管单价较一期升高，当仍然销售较一期销售速度快。4、对高尔夫球景别墅仍有一定市场潜力。5、对于项目的吸引力主要为户型和价格，依次为环境、设计风格、品牌。6、客户对中小户型及球景别墅的需求及性价比较为中肯；2、客户端：1、从调查统计分析看东区置业者的年龄以30岁左右为主要区段，一次至二次置业为主，目的以改善居住条件为主；2、从收入来剖析消费以中上等消费档次为主流；3、主要交通工具以私家车为主；3、综合分析：从A/B两项看出客户端以30左右的中高端消费者为主，这一阶层的置

5、业者事业处于起步和上升阶段，消费能力强，多为首次和二次置业，同时对于产品的需求层次呈“哑铃”状（需求状态两端大中间小）。一为解决居住问题属首次置业处于过渡期间，对于产品消费以中小户型为主；一为改善提高居住品质相对而言性价比较高的TOWNHOUSE、别墅对此阶层较有消费吸引力。20珠江骏景高尔夫花园西区定位报告二、部分竞争楼盘分析（一）三正半山豪苑（2期）位于龙林高速东侧迎宾大道北侧，总占地51.2万平方米，建筑面积30万平方米，2002年10月动工，以700栋别墅为主，预计3至5年全部开发完成。20珠江骏景高尔夫花园西区定位报告2

6、003年第一期完工，500栋别墅全部售馨，2005年推出“天然水居”水岸豪门206栋，销售殆尽。有部分“Y”型公寓。另旁边建有三正塘厦半山酒店（五星级酒店）三期计划于2006年12月份推出。户型面积（m2）套数（套）比例已售（套）销售率小高层两房6015021％150100%80三房90—9820031％200100%107—110126—128四房130—1406510％5585%复式192608％3660%别墅独立240－2609014％90100%300－3608513％7892%370－420152％320%445－600

7、101％990%总计685100%62180%1、价格水平高层（毛坯）4200元/m2独立别墅9000元/m2。20珠江骏景高尔夫花园西区定位报告2、推广主题尊贵领地上流生活3、小区规划及环境特点整体小区以欧陆风格为主，一期500亩同时开工临湖而建，引入活动水景，做到户户看水，共享100公顷森林景观。小环境以楼栋间的组团绿化为主。4、主要目标客户群☆喜欢郊区环境的高收入二次置业者☆私营企业主☆镇区高收入人群（私营企业主、公务员、医生等）☆港、澳、台人士客户来源：镇区45%、深圳港澳台45%、其他10％。5、销售分析该项目别墅部分与

8、观澜高尔夫相比，有较大的价格优势，销售状况良好，独立墅基本销售完毕。其洋房与周边的楼盘相比亦有一定的优势，销售状况良好。因本项目远离市区，配套及交通不能得到很好的满足，开始时小面积户型销售较差，在采取较大幅度优惠的促销方式后已渐有起色。随着楼盘价格